Faccio i conti costi/ ricavi del mio appartamento a Milano in via delle Forze Armate, 2 locali 4 posti letto in un contesto molto elegante con piscina e portierato 24 ore. Ho affittato l’appartamento su AIRBNB da giugno 2015 ad oggi per 200 giorni su 360, ad un importo medio di € 65 per un totale lordo di € 13.000, e questi sono i ricavi. Il calcolo dei costi è anch’esso veloce ma più articolato: spese per utenze luce, gas, Internet per € 600 e circa 1500 tra condominio e Tari, levando anche i € 2700 di cedolare secca mi resta un netto di € 8200, circa 680 al mese. In questi costi non ho calcolato alcuna spesa di logistica e pulizie perché me ne occupo personalmente, in caso contrario il ricavo netto si ridurrebbe drasticamente.
Valutando l’appartamento ai prezzi di oggi almeno € 150.000 si tratta sempre di un 5,5% annuo di rendita sull’investimento economico, che confrontato con gli attuali rendimenti del risparmio più o meno gestito non è un cattivo risultato dal punto di vista finanziario. Va anche considerato, quando si ragiona su questo modello di affitto breve, che l’appartamento è comunque sempre a mia disposizione e che il ricavo ha una assoluta “certezza” di incasso. Con un po’più di capacità ed utilizzando un Channel Manager per promuovermi su almeno 3 portali oltre AIRBNB e proponendomi senza commissioni su Facebook con un Booking Engine, posso aumentare la percentuale di occupazione dal 55% al 70% con un aumento di ricavi netti a fine anno di almeno altri € 3000.
E’ vero che se dovessi acquistare l’appartamento oggi mi occorrerebbero tra 15 e 17 anni per rientrare dell’investimento, senza calcolarci alcun interesse. Se poi per miracolo riuscissi ad ottenere un mutuo sul suo valore totale, con questi ricavi mi servirebbero quasi 25 anni di rate per estinguerlo. Però considerando che proprio per questo stesso appartamento ho avuto in precedenza esperienze di affitto “tradizionale” con dolorosi problemi di morosità e strascichi legali, preferisco di gran lunga proseguire con questo AIRBNB model piuttosto che tornare sui miei passi.
Diverso ancora sarebbe un modello economico basato su un appartamento da me affittato allo scopo preciso di subaffittarlo sui circuiti online, diventando così una agenzia virtuale come ce ne sono molte più di quanto si creda, che a loro volta raccolgono appartamenti da amici ed amici di amici.
Il margine in questo caso dipende unicamente dalla forbice tra quanto va remunerato il proprietario dell’appartamento, ed a quanto e per quanti giorni l’anno si riesce ad affittarlo. Senza entrare nel merito di questa piccola funzione matematica con almeno un paio di variabili, è evidente che il business ha un senso economico solo e soltanto per appartamenti in posizione di particolare pregio: vicinanza a Fiere, eventi, musei, centri di ricerca o aree di rilevanza storica. Nel caso del mio appartamento di Milano in via delle Forze Armate non sarebbe ad esempio possibile farlo. A questo proposito ho pure perso l’occasione della finale di Champions League, quando avrei potuto affittarlo per due giorni a cifre a tre zeri, perchè avevo già dentro due studenti a Milano per un colloquio di lavoro… non potevo metterli per strada e comunque avrei dovuto pensarci prima, non mi consola sapere che siamo stati tanti, quasi tutti a Milano, gli Host che hanno perso quest’occasione.
Riflettendo su questi conti con alcuni amici del circolo ARCI di via Bellezza a Milano, scoprivamo come fosse in fondo più interessante dal punto di vista economico affittare o addirittura subaffittare, quando questo sia percorribile, una stanza della casa nella quale si abita e che per qualunque motivo abbiamo disponibile. In effetti il ricavo per una stanza singola o doppia con uso di bagno esterno comune non è quasi mai inferiore ai € 30 per notte, ma i costi sono praticamente zero ed affittandola anche solo per cinque sei giorni al mese ne possono uscire i soldi per pagare utenze o farci la spesa.
Non saranno contenti i tanti B&B che a loro volta devono invece sottostare a ben altri vincoli normativi e fiscali, ma il mercato e gli strumenti per gestirlo vanno avanti comunque qualunque sia la nostra opinione in merito. Essere nel proprio tempo seguendone le trasformazioni, le rare volte in cui si riesce a farlo davvero, è segno di capacità ed attenzione, ed una volta tanto aiuta pure a fare tornare i conti di fine mese.
Maurizio Beolchini
Scrivi un commento