Tutto quello che avreste voluto sapere sulla locazione turistica (ma non avete mai osato chiedere)

  1. Cosa sono le locazioni turistiche?
    Sono locazioni di appartamenti o case, senza dare agli stessi servizi aggiuntivi durante il loro soggiorno.
  2. In caso di appartamento in comproprietà, nelle locazioni turistiche può essere un solo proprietario ad affittare l’immobile e, quindi, a dichiarare il reddito?
    Da un punto di vista strettamente civilistico il contratto di locazione può essere stipulato anche soltanto da uno dei comproprietari, ma da un punto di vista fiscale il canone di locazione deve essere dichiarato da tutti i proprietari dell’immobile, altrimenti c’è evasione fiscale.
  3. I locatori turistici devono presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al Comune o altri adempimenti per l’inizio dell’attività?
    Se si affitta un unico appartamento ai turisti per periodi inferiori a 30 gg per alcuni periodi dell’anno, non si esercita l’attività in maniera professionale, né abituale, quindi non è obbligatorio richiedere o effettuare adempimenti comunali. Quando, invece, l’attività riguarda più unità abitative e, insieme alla locazione vengono forniti servizi aggiuntivi, allora si esercita un’attività di tipo professionale, tipo casa vacanze. In questo caso sono necessari adempimenti quali: SCIA, DIA, apertura di Partita Iva, iscrizione in CCIAA ed all’INPS ecc. Tuttavia, è bene sempre tener presente che il turismo è una materia di competenza regionale; ogni regione adotta la sua normativa, anche se nel pieno rispetto di quella nazionale. Al riguardo, infatti, molte regioni prevedono l’iscrizione in appositi registri per le locazioni turistiche, qualche regione prevede la SCIA anche per tali forme di locazione. Pertanto, sarebbe opportuno sempre interpellare gli uffici comunali di competenza.
  4. E’ necessaria l’apertura della Partita Iva?
    Poiché non si esercita l’attività in maniera professionale e continuativa non è necessaria
  5. Chi può dare alloggi in locazione a turisti?
    Chiunque ha la legittima disponibilità dell’alloggio (proprietario)
  6. Si possono intestare a società i contratti di locazione turistica?
    I contratti di locazione turistica non possono essere intestati a società, ma solo a privati
  7. Come vanno computati i 30 giorni ai fini dei giorni complessivi nell’anno?
    Il riferimento a 30 giorni è inteso come somma dei contratti verso uno stesso soggetto locatario; se nell’anno si effettuano più contratti inferiori ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione degli stessi purché siano rivolti a soggetti locatari differenti.
  8. Come vanno dichiarati i redditi da locazione turistica?
    Il reddito ricavato dallo sfruttamento, totale o parziale, del bene immobile è qualificato come reddito fondiario. Questo significa che appartengono a tale tipologia reddituale sia le locazioni di immobili sia l’affitto di singole stanze di un appartamento. I redditi fondiari sono imputati sempre al proprietario, ovvero al soggetto che vanta un diritto reale di godimento sull’immobile. Ne consegue che anche se il contratto di locazione fosse sottoscritto da un soggetto diverso dal titolare dell’immobile (ad esempio, dal figlio del proprietario, comodatario del bene), il relativo reddito dovrebbe in ogni caso essere dichiarato da quest’ultimo. I redditi fondiari, inoltre, sono tassati con il criterio della competenza, e non con quello di cassa. Ciò comporta che il titolare dell’immobile deve dichiarare l’intero reddito contrattualmente pattuito, a prescindere dall’effettivo incasso dello stesso.
  9. Se si opta per la cedolare secca come si dichiara l’importo dell’affitto?
    In alternativa al regime ordinario Irpef, il locatore può scegliere di applicare la cedolare secca sugli affitti. È una imposta che sostituisce non solo l’Irpef, ma anche le addizionali comunali e regionali all’Irpef nonché l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. La cedolare è ammessa solo se il proprietario è una persona fisica che non agisce nell’esercizio d’impresa o di una professione. Inoltre, la legittimazione all’opzione spetta unicamente al proprietario locatore dell’immobile.  Occorre inoltre che si tratti di una locazione abitativa e che l’immobile abbia una destinazione catastale abitativa. L’aliquota della cedolare, per le locazioni brevi, è pari al 21 per cento. L’imposta dev’essere applicata all’intero importo contrattuale del canone, senza abbattimento alcuno. In ogni caso, se il proprietario decide di sottoporre comunque a registrazione il contratto, in tale occasione egli dovrà inviare in via telematica il modello Rli all’agenzia delle Entrate, comunicando l’opzione per la cedolare. Se invece non si procede legittimamente alla registrazione, la scelta si effettua in occasione della compilazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati. L’agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha precisato che la cedolare è ammessa anche in presenza di locazioni di stanze dell’abitazione.
  10. E’ necessario redigere il contratto per iscritto?
    Il contratto di locazione turistica rientra nella categoria delle locazioni pure, disciplinate dagli art 1571 e ss del c.c. Secondo tale normativa il contratto di locazione deve essere fatto sempre per iscritto, anche se di durata inferiore ai 30 giorni. La differenza è l’obbligo della registrazione dello stesso solo quando si superano i trenta giorni. Pertanto, anche se per le durate inferiori ai trenta giorni non vi è obbligo di registrazione, sarebbe sempre opportuno stipulare per iscritto il contratto con l’ospite, anche per cautelarsi in caso di comportamento non adeguato. (Infortunio dello stesso o verso altri, il protrarsi dell’ospite oltre il tempo stabilito, furto degli arredi ecc.…)
  11. Quali spese il proprietario può portare in detrazione e/o deduzione?
    I redditi percepiti con le locazioni turistiche vanno indicati nel quadro B fabbricati del modello di dichiarazione dei redditi. Trattandosi di privato il fisco riconosce una deduzione attualmente stabilita nella misura del 15% dall’ammontare del reddito percepito dalla locazione dell’immobile nell’anno di imposta. Optando per la cedolare secca non è prevista alcuna deduzione / detrazione.
  12. Al contratto turistico si applica la tassa di soggiorno?
    Anche qui la tale obbligo varia da regione a regione. Vi sono dei Comuni che prevedono il pagamento della tassa di soggiorno anche per le locazioni turistiche.
  13. Se si affitta l’appartamento utilizzando portali di prenotazione come si indica il canone di locazione percepito?
    Il proprietario stipula il contratto di locazione con l’ospite; questi paga il servizio completo al portale di prenotazione (tipo AIRBNB) che, a sua volta, gira le somme dall’ospite al proprietario, trattenendo le proprie commissioni. L’ospite riceve una fattura dal portale di prenotazione per il servizio offerto, la restante somma girata al proprietario dal portale è il compenso percepito dalla locazione. Questa è la somma che dovrà essere certificata dal proprietario all’ospite con la ricevuta. Naturalmente ogni portale di prenotazione utilizza differenti modalità di fatturazione; pertanto, il compenso andrà indicato tenendo conto della modalità applicata dal portale stesso.
  14. E’ obbligatorio rilasciare la ricevuta?
    Il rilascio della ricevuta è obbligatorio per provare l’incasso delle somme da dichiarare nella dichiarazione dei redditi. Per il rilascio della stessa si può utilizzare un libretto di ricevuta che si trova in cartoleria. La marca da bollo di € 2,00 va applicata nel caso in cui si supera la somma di € 77,47.
  15. Gli immobili dati in locazione ai turisti devono classificarsi presso la Provincia?
    No
  16. Gli immobili dati in locazione ai turisti devono avere destinazione edilizia turistico ricettiva?
    No, ma qualche comune può preveder l’iscrizione in appositi registri.
  17. La legislazione regionale turistica prevede una durata minima obbligatoria per i contratti di locazione turistica?
    Non è prevista dalla legislazione regionale una durata minima dei contratti di locazione turistica. Gli stessi possono essere stipulati anche per un solo giorno.
  18. I locatori turistici devono comunicare i prezzi alla Regione?
    Non vi è quest’obbligo da parte dei locatori turistici
  19. Negli immobili dati in locazione ai turisti va esposto il cartellino prezzi ai turisti?
    Trattandosi di strutture non ricettive non è obbligatorio
  20. Quali sono gli adempimenti per chi fa locazione turistica?
    Nei comuni in cui è previsto, è necessario presentare la comunicazione di “locazione turistica”, utilizzando il modulo stabilito, secondo le modalità stabilite dal comune stesso
  21. Quali sono gli obblighi di mandatari, comodatari o altri che danno in locazione L’alloggio su incarico di proprietari?
    In tali ipotesi le conseguenze sono di tipo fiscale; la titolarità dei redditi derivanti dallo sfruttamento del bene immobile non si trasferisce, ma rimane in capo al proprietario. Pertanto, il reddito dovrà essere imputato esclusivamente al soggetto proprietario.
  22. Quali sono gli obblighi di chi non effettua più locazioni turistiche?
    Il locatore, se precedentemente registrato, che non vuole più locare l’alloggio ai turisti, comunica la data di cessazione dell’attività di locazione turistica al Comune competente, indicando l’indirizzo dell’alloggio, secondo le modalità di trasmissione decise dal Comune stesso.
  23. Si può effettuare locazione turistica sulla casa acquistata come prima casa?
    Nulla vieta di effettuare la locazione turistica sulla casa acquistata come prima casa
  24. Come si fa a non perdere l’agevolazione di prima casa?
    Per avere l’agevolazione di prima casa, (cioè l’agevolazione inerente ai fini delle imposte indirette quali IVA, imposta ipotecaria, catastale, imposta di registro ed altro), è necessario avere la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile.
  25. Ai fini dei tributi locali che incidenza ha la locazione turistica?
    Ai fini dei tributi locali, vanno esaminate distintamente la disciplina dell’Imu, della Tasi e della Tari. L’Imu colpisce unicamente i proprietari degli immobili e mai gli utilizzatori degli stessi. In proposito, va peraltro segnalato che, in caso di locazione di singole stanze della casa in cui il locatore risiede, l’immobile non perde la qualifica di abitazione principale. Questo perché tale nozione dipende unicamente dal fatto che il proprietario risieda e dimori nell’immobile. Ne consegue che l’abitazione principale parzialmente affittata resta esente da Imu; se si affitta tutto l’immobile, non si può avere tale esenzione in quanto sarebbe complicato sostenere di affittare un intero immobile essendo residente nell’immobile stesso. Ai fini della Tasi, rilevano invece, in linea di principio, tanto i possessori che gli utilizzatori. In particolare, ai possessori è addebitata una quota d’imposta compresa tra il 90% e il 70% del tributo complessivo, a seconda della delibera comunale, mentre agli utilizzatori spetta il pagamento della quota restante. Tuttavia, per quanto riguarda le locazioni brevi, va ricordata la regola secondo cui, in caso di utilizzi non superiori a sei mesi, l’unico soggetto passivo è il proprietario. Ne consegue che, in tali casi, il titolare dell’immobile sarà tenuto al pagamento del 100% dell’imposta. La medesima regola vale per la Tari, l’attuale prelievo sui rifiuti.
  26. Per affittare un appartamento in locazione turistica è necessario avere la residenza presso il Comune dove lo stesso è ubicato?
    No, Per utilizzare un immobile con locazione turistica non è necessario avere la residenza nel comune dove lo stesso è ubicato.
  27. Quali dati dei turisti deve comunicare il locatore turistico alla Questura?
    Il locatore deve comunicare alla Questura territorialmente competente, le generalità delle persone alloggiate, ai sensi dell’art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) e secondo le modalità indicate dal Decreto del Ministero dell’Interno del 7 gennaio 2013.Tale articolo stabilisce espressamente che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla provincia autonoma, debbano comunicare giornalmente all’autorità di pubblica sicurezza l’arrivo delle persone alloggiate, mediante consegna di copia della scheda o comunicazione, anche con mezzi informatici, secondo modalità stabilite con decreto del Ministero Interno. I gestori che non provvedevano alla comunicazione delle persone alloggiate erano soggetti all’applicazione di una sanzione penale. Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023 ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.
  28. Come si effettua tale comunicazione?
    Tale comunicazione va fatta al momento dell’arrivo del cliente per soggiorni inferiori alle 24 ore; entro 24 ore dall’arrivo per soggiorni superiori alle 24 ore; Va fatta solo ed esclusivamente in via telematica, non sono più ammessi invii per fax se non in caso di guasto del server della Polizia di Stato e, in tal caso, via PEC. Oggi molte questure in Italia hanno aggiornato i moduli d’iscrizione inserendo la voce “appartamento”; purtroppo altre, molte ancora, non sono ancora attrezzate per ricevere le iscrizioni al servizio Alloggiatiweb della Polizia di Stato da parte di chi effettua “locazioni pure”. Pertanto, in attesa che vengano aggiornati i moduli d’iscrizione presenti nella sezione apposita delle rispettive Questure sul web, il consiglio è quello di effettuare la richiesta di iscrizione “adattando” i moduli preesistenti all’attività delle “locazioni pure”, fornendo quindi il codice fiscale in alternativa alla Partita IVA, omettendo di specificare il numero di protocollo che identifica la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) laddove il comune non l’abbia previsto, ecc.… Inviata la richiesta di iscrizione per il servizio AlloggiatiWeb e in attesa di ricevere le credenziali, si possono utilizzare i modelli prestampati per la comunicazione delle presenze, inviarli via pec o consegnarli di persona presso la Questura di competenza.
  29. Quali dati devono essere comunicati?
    I dati da trasmettere sono i seguenti: Data di arrivo; Numero giorni di permanenza; Cognome; Nome; Sesso; Data di nascita; Luogo di nascita (comune e provincia se in Italia, Stato se all’estero); Cittadinanza; tipo documento di identità; Numero documento di identità; Luogo rilascio documento (comune e provincia se in Italia, Stato se all’estero). Rispetto alle procedure finora in uso, è ora necessario comunicare il numero di giorni di permanenza del cliente. E’ stato invece eliminato l’obbligo di comunicare l’indirizzo di residenza del cliente. Nel caso di nuclei familiari e gruppi guidati, i dati completi di cui sopra possono riguardare solo uno dei coniugi ed il capogruppo.
  30. Può il condominio osteggiare il proprietario che intende intraprendere una locazione turistica o altro?
    Non può più farlo; A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con la sentenza n. 24707/2014, secondo cui per aprire un’attività ricettiva in un condominio non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Il motivo è che non si tratta di un’attività che può arrecare pregiudizio agli altri condomini. In più l’apertura dell’attività di Bed and Breakfast all’interno di un condominio non obbliga ad apportare una variazione della destinazione d’uso. Per la Cassazione le attività di Bed & Breakfast e di affittacamere non implicano un utilizzo diverso degli immobili rispetto alle civili abitazioni. I giudici hanno infatti ricordato come i giudici di merito avevano anche evidenziato come la destinazione d’uso a “civile abitazione” sia proprio un presupposto per poter svolgere in appartamento un’attività di Bed and Breakfast. Pertanto, eventuali divieti o sanzioni previsti dal regolamento condominiale sono da considerarsi nulli, con un’unica eccezione: il caso in cui si possa dimostrare mediante prove concrete che le persone che sono ospiti del Bed and Breakfast arrechino danni materiali o immateriali al condominio e/o ai condomini. Solo in questo caso può essere richiesta la chiusura del B&B.
  31. E’ obbligatoria l’assicurazione per chi effettua locazioni turistiche?
    L’attività di locazione turistica, come qualsiasi altra attività imprenditoriale non è esente da rischi. E’, quindi, di fondamentale importanza attivare un’assicurazione che copra tutti i danni che gli ospiti possono arrecare a sé stessi, agli altri, alla struttura ecc.

214 Commenti

  • Maurizio Beolchini

    Thanks William

  • Roberto Beltrame

    Vorrei segnalare una inesattezza: in relazione al regime fiscale, dove indicate: “…Trattandosi di privato il fisco riconosce una deduzione attualmente stabilita nella misura del 15% dall’ammontare del reddito percepito dalla locazione dell’immobile nell’anno di imposta…” la misura corretta è 5% (95% del percepito)

    • Maurizio Beolchini

      Ciao Roberto, ho girato la richiesta al commercialista dell’Associazione che ci segue per queste problematiche tutt’altro che banali..
      nella locazione breve o lunga che dir si voglia il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione – aggiornato con le rivalutazioni Istat –ridotto del 15% (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano con variazioni ulteriori nel tempo)
      Altra cosa è il regime della “cedolare secca” introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative.
      ll sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, pari al 21%, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Per i contratti a canone concordato, in taluni comuni, tale imposta scende al 15%.
      Di conseguenza la risposta al tuo quesito è affermativa: la deduzione forfettaria del canone attualmente è del 5% cui corrisponde una tassazione sul 95% del canone percepito.

      • valerio antonini

        Ciao Maurizio sai cosa si deve comunicare alla Questura per affitti brevi, nel caso di stranieri cosa si deve fare Grazie Valerio

        • Maurizio Beolchini

          Trovi già nel blog diverse indicazioni in questo senso, l’unica differenza tra stranieri ed italiani sta che nel primo caso devi inserire il Paese di nascita mentre per i secondi (gli italiani) proprio la località specifica, per il resto le informazioni da inviare sono esattamente le medesime.

    • Caterina

      Buongiorno siete ancora attivi? Vedo che l’ultimo post è stato di 2 anni fa circa…

      • andywar

        Ciao Caterina. Si siamo estremamente attivi al punto da non avere più molto tempo da dedicare agli aggiornamenti del blog!

  • antonio minetola

    Buongiorno
    ottimo articolo.
    quindi mi confermate che il limite dei 30 gg non è riferito all anno solare globale ma al singolo contratto col singolo locatario?
    cioè per assurdo potrei adfittare 365 gg all anno a 365 persone diverse senza obbligo di registrazione ed essendo in regola?
    grazie

    • Maurizio Beolchini

      Ciao Antonio, ti confermo che l’obbligo di registrazione del contratto sussiste solo se si superano i 30 gg ( riferibili ad ogni singolo contratto con il singolo locatario).

  • Russo Emma

    Grazie davvero per questa esauriente disamina. Purtroppo temo però che una recente sentenza della Cassazione (https://www.personaedanno.it/index.php?option=com_content&view=article&id=49206&catid=89&Itemid=336&mese=02&anno=2016 ) abbia equiparato i b&b all’attività di affittacamere.
    Significa che sono equiparate anche le attività di locazione turistica?
    Il mio regolamento condominiale (di tipo contrattuale) vieta espressamente di adibire l’appartamento ad affittacamere o pensione. Io ho nei mesi scorsi svolto attività di locazione turistica tramite il sito airbnb ma oggi mi vedo intimata la cessazione di tale attività in quanto contravviene alle disposizioni del regolamento.
    Cosa ne pensa alla luce della sentenza che ho riportato?
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Ciao Emma, affittacamere e B&B non hanno nulla a che vedere con la locazione turistica, così come non esiste sentenza che possa comunque equiparare le cose separate per legge. Quindi da una parte non hai nulla da temere dal condominio, se non che comunque continueranno a minacciare e denunciarti ai vigili, per cui mi raccomando di avere a disposizione sempre: certificazioni impianto gas ed elettrico, ricevute invio anagrafiche in questura e pagamento tassa soggiorno, che è l’unica cosa i vigili vogliono vedere. A proposito in quale città sei? Purtroppo cambia se stai a Milano piuttosto che a Roma o Firenze… fammi sapere

      • Michela Lo Conte

        Buongiorno,
        purtroppo ho lo stesso problema con un appartamento a Bologna. Cambia qualcosa rispetto a quanto ha risposto ad Emma?

        • Maurizio Beolchini

          Buongiorno Michela, in questo caso parliamo di sentenze di Cassazione non di leggi regionali o regolamenti comunali o condominiali, quindi la risposta vale per Bologna come per qualunque altra città italiana. A questo riguardo proprio ieri l’assessore regionale toscano, autore di una recente legge del turismo fortemente contestata dagli operatori, rispondeva ad una mia critica peraltro educata e rispettosa del suo lavoro in modo altrettanto educato e rispettoso riconoscendo di avere fatto una legge apposta “provocatoria” consapevoli che il TAR prima o poi l’avrebbe cassata in quanto materia di competenza nazionale e non regionale. Gli ho risposto che ritenevo questo atteggiamento alla “Macondo” nel senso del romanzo Cent’anni di Solitudine, per cui ognuno alla fine decide per se stesso in un caos inarrestabile… anche considerando che nel frattempo in attesa della sentenza del TAR i cittadini sono comunque tenuti a rispettare e pagare per una legge volutamente non credibile.

    • maurizio beolchini

      Grazie Emma per darci l’occasione di riprovare a fare una volta di più chiarezza sulla questione del condominio, l’unico vero problema sulla strada dell’AIRBNB model!

      La sentenza a cui ti riferisci ( peraltro non a sezioni unite) ha per oggetto un ricorso proposto contro un inquilino che, in violazione al regolamento condominiale, svolgeva attività di affittacamere. Come già anticipato in precedenza, per affittacamere s’intende un’attività avente ad oggetto strutture gestite in forma imprenditoriale, dove vengono forniti servizi di alloggio e complementari ( pulizia, cambio biancheria ecc….); pertanto, già prima di quest’ultima sentenza tale attività era stata equiparata a quella di tipo alberghiero e di bed and breakfast.
      Le locazioni turistiche, invece, contrariamente a quanto sopra evidenziato, non sono considerate attività ricettive; pertanto, non sono equiparate ad attività alberghiere o b&b.
      Nel caso di specie il regolamento condominiale parla espressamente di attività ricettiva, non di locazione turistica.
      Non esiste ancora una regolamentazione univoca ( cioè una sentenza di cassazione a sezioni unite) sul “ se il condominio con un proprio regolamento possa vietare lo svolgimento di attività ricettive nel condominio stesso”. Basti pensare che , in precedenza, la Corte di cassazione con la sentenza n. 24707/2014 aveva stabilito che:
      “Il regolamento condominiale non può vietare in maniera generica l’esercizio dell’attività di affittacamere che, in ogni caso, non comporta mutamento di destinazione d’uso delle relative unità immobiliari.. (a questo proposito i giudici di legittimità hanno anche evidenziato come la Corte costituzionale, con sentenza n. 369/2008, avesse a sua volta dichiarato incostituzionale la previsione della legge della Regione Lombardia in materia di turismo che prevedeva che l’attività di B&B dovesse essere autorizzata dall’assemblea condominiale nonostante si trattasse dello svolgimento di un’attività non comportante mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari).
      Nel caso proposto alla nostra attenzione, non può essere intimato al condomino di cessare l’attività in quanto, anche nel suo caso, il regolamento condominiale parla di attività ricettiva; quindi, non può esserci equiparazione con le locazioni turistiche.
      In ogni caso, è importante evidenziare che, eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale debbano necessariamente avere valore contrattuale (o perché contenute nei regolamenti predisposti dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario o, in alternativa, perché introdotte con delibera assembleare approvata con il consenso unanime di tutti i condomini e poi trascritta nei registri immobiliari).
      I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini devono poi risultare da una volontà chiaramente manifestata all’esterno, nel senso di essere di contenuto evidente e chiaramente decifrabile.
      Pertanto, è opportuno leggere con attenzione, le clausole regolamentari contenenti eventuali divieti.
      Molto spesso si indicano in via generale una serie di pregiudizi che comunque si intendono evitare, richiamando ad esempio i concetti di quiete, di tranquillità e di riposo. Anche in questi casi è necessario procedere ad un esame specifico della concreta situazione, al fine di valutare se l’attività svolta leda il pari diritto degli altri condomini di godere in modo pacifico del proprio bene. Anche, detti limiti, devono risultare da espressioni chiare e inequivoche, come tali non suscettibili di dare luogo a incertezze.
      L’ipotesi più semplice resta comunque quella di riportare nel regolamento la specifica elencazione delle attività che si intendono vietare.
      Se nel regolamento condominiale è specificato il divieto anche per le locazioni turistiche e, se tale regolamento contiene tutti gli elementi suindicati, può essere intimata tale cessazione.

      Scusa per la lunghezza ma… apero che ne sia valsa la pena

      • Paolo

        Leggevo il suo esaustivo commento.
        Vorrei puntualizzare che viene citato il concetto come pregiudizio di quiete,tranquillità’ e riposo e aggiungerei di rispetto per le proprietà private ed il decoro.
        Io posseggo una seconda casa in una residenza esclusiva dove da qualche anno alcuni (solo 4) su una maggioranza di proprietà’ che rimangono anche se pur libere per la maggior parte dei gg ad esclusivo uso dei proprietari.
        Gli innumerevoli ospiti che affittano per brevi periodi queste unita’ anche se pur avvisati sulle norme da rispettare,naturalmente poi senza controllo immancabilmente attuano comportamenti poco decorosi come:
        Picnic sui prati
        Abiti stesi alle finestre
        Uso di spazi privati
        Gommoni materassini scarpe ed indumenti personali lasciate fuori da abitazioni
        non mi dilungo passo all ecc ecc
        Il luogo è molto particolare ed esclusivo ed il regolamento condominiale non permette affitti brevi. E sicuramente non idoneo ad ospitare estranei occasionali in quanto la proprietà’ dispone di,spiaggia privata,spazi privati giardini curati a regola d arte ecc.
        Secondo lei come potrebbe essere gestita una situazione del genere?
        E cosa si potrebbe fare per impedire tale sfruttamento?
        Le posso aggiungere che nei giorni infrasettimanali quando i proprietari delle abitazioni tornano alle proprie attività’ lavorative in tale residenza non vi è più’ nessun tipo di controllo.
        Grazie

        • Maurizio Beolchini

          Se mi dice che il regolamento condominiale esclude gli “affitti brevi” non dovrebbe essere difficile proibirli perchè a riguardo potete rivolgervi anche ad un giudice ordinario in quanto si tratta di una mancanza contrattuale tra le parti. Sarebbe però onestamente la prima volta che sento di un regolamento condominiale che vieta la “locazione” delle proprietà, perchè di questo si tratterebbe. Qualunque indicazione di tipo “affittacamere, B&B ecc…” non ha valore nel caso specifico trattandosi appunto di locazione non di attività ricettiva di tipo alberghiero. Consideri che la locazione breve o lunga che sia è un diritto del cittadino sancito dal Codice Civile. Piuttosto che proibire quindi le consiglio di trovare un accordo diverso di tipo condominiale addebitando a chi opera in tale senso i maggiori costi di controllo e di pulizie.

  • milena Antonacci

    ma c’è una legge che specifica che i contratti turistici non possono essere intestati a società?

    • Maurizio Beolchini

      non mi risulta e non avrebbe significato, che poi la società possa o meno scaricare l’affitto turistico questo è un altro affare.

      • Maurizio Beolchini

        Milena mi scusi ma non si capisce cosa intenda lei per “scaricare” … noi vediamo il mondo lato Host non lato ospiti, che l’ospite possa o meno scaricare la spesa non ci riguarda, almeno questo ce lo conceda.

    • Maurizio Beolchini

      non c’è alcuna legge ma certamente non può scaricare dai costi la vacanza, esiste però una legge che stabilisce diverse tipologia di affitto “atipico o breve” che dette società possono scaricare: stages, formazione…

  • francesca marcon

    Al punto 8 si afferma: “Ne consegue che anche se il contratto di locazione fosse sottoscritto da un soggetto diverso dal titolare dell’immobile (ad esempio, dal figlio del proprietario, comodatario del bene), il relativo reddito dovrebbe in ogni caso essere dichiarato da quest’ultimo.”
    Pongo il seguente quesito: una società (srl) che opera in ambito turistico intende prendere in locazione un appartamento arredato a destinazione abitativa per locarlo a turisti. Quale è la tipologia di contratto da utilizzare? Il reddito è dichiarato dal proprietario, come sembra apparire dalla sopracitata affermazione in riferimento al comodatario del bene comparabile all’affittuario, o dalla srl, o da entrambi per la propria quota?
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Grazie Francesca di avere posto una questione non banale, sulla quale stavo ragionando in questi giorni con una agenzia di Host fiorentini rispetto alla evoluzione portata dal modello AIRBNB nei rapporti tra Ospite, proprietà e la stessa agenzia. In linea generale esistono due opzioni che andiamo brevemente ad approfondire, in tutti e due i casi il reddito è comunque suddiviso tra proprietà ed operatore in parti che questi andranno a definire come ritengono più conveniente per loro.
      Una prima opzione è quella di un normale contratto di affitto con esplicita autorizzazione al subaffitto parziale. In questo caso la proprietà incassa quanto pattuito come canone fisso e può utilizzare la cedolare secca per pagarne le imposte relative, mentre non è in nessun caso possibile applicare la cedolare alla parte di reddito derivante dal subaffitto. E’ anche teoricamente possibile inserire in questo contratto una parte variabile legata alle sublocazioni, avvicinando però così questo ad un contratto di gestione. Ovviamente ognuna delle due parti risponde fiscalmente solo della sua parte di reddito.
      Il contratto di gestione è quello tradizionale tra proprietario e l’agenzia turistica che prende in gestione i suoi appartamenti allo scopo di affittarli per brevi periodi. Si stabiliscono tempi modi e costi della gestione ed ognuna delle parti risponde della sua parte di reddito. Se necessita di una risposta più approfondita le consiglio di scrivermi privatamente, la metterò in contatto con il nostro consulente amministrativo.

      • francesca marcon

        Grazie mille per la celere risposta.

        • Francesco Marra

          Buongiorno,
          in merito alle locazioni turistiche, che hanno carattere occasionale e non imprenditoriale, come è possibile un privato affitti il proprio immobile a società srl/agenzie turisriche come dice lei, che lo possano adibire ad affitti brevi? questa non rientrerebbe piuttosto nelle attività ricettive? mi sembra un escamotage a favore dell’agenzia per evitare di prendere la licenza con tutti i maggiori oneri connessi.
          Tanto più che le agenzie offrono servizi accessori di pulizie e trasferimento in auto che non sono ammessi nelle locazioni turistiche.
          In quali pericoli incorre il proprietario dell’immobile, nel momento in cui emerge l’attività illecita condotta dall’agenzia? Fino a che punto può considerarsi “complice” della suddetta attività illecita?
          In quali sanzioni si incorre, se si pratica attività ricettiva mascherata da attività illecita? noi viviamo a Roma.
          Grazie

          • Maurizio Beolchini

            La sanzione per l’esercizio della Locazione Turistica senza che esista il contratto scritto tra le parti, obbligatorio nella città di Roma, è di € 2000 se viene applicato il minimo previsto. La questione che lei pone riferita a “complicità” da parte di un proprietario che affittasse un suo bene ad un locatario che a sua volta lo utilizza per commettere un reato, mi sembra onestamente difficile da sostenere nella patria del Diritto Romano. Che si tratti di locazione turistica abusiva come sopra, ma anche di ricettazione piuttosto che di violenza esercitata nel bene locato, non riesco a trovare il collegamento di responsabilità tra locatario e locatore. Diversamente si configura lo scenario se esistesse un contratto di agenzia tra le parti a fronte della mancanza di requisiti di agenzia, ma in questo caso già l’espressione del fatto così come l’ho semplicemente scritta ne esprime il conflitto legale in sè, senza bisogno di consulenza alcuna.

  • stefano rosatelli

    Buonasera. Sto valutando l’acquisto di un appartamento a Roma che vorrei destinare a casa vacanze. Il regolamento di condominio, di tipo contrattuale, vieta pero’ di adibire gli alloggi ad affittacamere, albergo pensione o locanda. Posso comunque effettuare questo tipo di attività poiché non espressamente mensionata? Grazie a chi vorrà rispondermi

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Stefano, esistono già diverse sentenze di cassazione che precisano come sopratutto nel campo dell’ospitalità residenziale è lecito tutto ciò che non sia espressamente proibito in modo “letterale” dal regolamento di condomino. Nel caso della locazione turistica, alla quale si riferisce parlando di CAV, non trattandosi nemmeno di attività alberghiera qualunque condizione ci fosse nel regolamento condominiale non avrebbe significato alcuno.

      • stefano rosatelli

        La ringrazio per la celere risposta

  • Nicola Querques

    Buongiorno sono di Roma e vorrei affittare 3 camere di casa mia.
    Approfitto della Sua competenza per porle qualche interrogativo sulla questione affitto camere a Roma:
    – è vero che dopo la sentenza Tar del 2016 il comune di Roma ha bloccato tutte le richieste di aperture dei B&B?
    – in questo caso potrei optare per un affitto a locazione turistica e in tal senso cosa si intende per non ‘fornire i servizi’. servizo’. Per esempio quando arriva l’ ospite posso fargli trovare la camera con il primo assetto di biancheria?
    Grazie
    Nicola

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Nicola, effettivamente a Roma la situazione normativa, ma non solo quella purtroppo, si è infilata in un vicolo cieco dal quale forse solo l’intervento del Santo Padre potrà farla uscire… riguardo invece i “servizi” può assolutamente far trovare all’ospite il primo assetto di biancheria mentre non può fornire pulizie e ricambio della stessa durante la sua permanenza.

  • Marco Enrico

    Buongiorno, ho un appartamento a Milano in un condominio in zona quadrilatero della moda. Nello stabile ci sono appartamenti adibiti sia ad uso ufficio che abitazione. Alcuni proprietari affittano i loro appartamenti per brevi periodi alcuni sotto formula di locazione temporanea ed altri non si sa. Io ho deciso, non avendo molto tempo libero, di dare mandato ad una società per la gestione di questo appartamento e ho costituito una CAV. ( non viene fornito nessun servizio di pulizie o cambio biancheria durante la permanenza dell’ospite ma solo all’arrivo).
    Il regolamento condominiale di tipo contrattuale piuttosto vecchio riporta espressamente ” è fatto divieto in modo assoluto di destinare appartamenti, negozi, uffici e magazzini ad uso di eserciizo di affittacamere, locanda, pensione o albergo…..o altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini.”
    La mia attività va contro il regolamento condominiale ? Esisite una giusruprudenza in merito? In caso di eventuali contestazioni come dovrei rispondere?
    Grazie
    Marco

    • Maurizio Beolchini

      Marco l’attività di CAV non imprenditoriale nella regione Lombardia NON è in alcun modo assimilata a quella di tipo alberghiero o paralberghiero e quindi NON rientra in quelle comunque indicate nel regolamento di condominio. Esistono ormai numerose sentenze di Cassazione che confermano questo orientamento. A maggiore sua serenità anche l’interpretazione “legale” dello stesso regolamento edilizio comporta che nel momento in cui in esso venga creato un “elenco” di attività proibite non si possa più invocarne la “generalità” e quindi essendo che la “Locazione turistica” non rientra in alcune delle voci riportate il medesimo regolamento è ininfluente nei suoi confronti.

      • Marco Enrico

        Grazie mille per la esaustiva e celere risposta. Sono più tranquillo e continuo con la mia CAV.
        Grazie
        Marco

  • Gian Carlo Guernieri

    Buonasera. Nel 2016, in alcune stanze della mia abitazione di residenza, dove dimoro abitualmente, ho ospitato per 91 giorni complessivi, diverse persone grazie al fatto di essere stato partner di “Booking.com”. Ognuno degli ospiti ha soggiornato per meno di 30 giorni.
    Il Comune dove è ubicata la mia abitazione pretende che paghi IMU e TASI per la porzione di casa utilizzata dagli ospiti. Ma non in proporzione al numero di giorni in cui ho avuto detti ospiti, ma per l’intero anno in quanto “essendo stato partner di Booking.com per tutto il 2016, potenzialmente avrei avuto la possibilità di introitare reddito fondiario per tutti i 365 giorni dell’anno”!
    E’ legittimo?
    Per la stessa ragione di essere stato partner di Booking.com per tutto il 2016, potrebbe il Comune considerare che ho svolto attività imprenditoriale e non occasionale? (con conseguente problematiche di Partita IVA, ecc., non volute da me).
    Grazie in anticipo

    • Maurizio Beolchini

      La sua questione è interessante da molti punti di vista ma per poterle dare una risposta è necessario sapere a quale comune/ regione si riferisce e prendere visione della documentazione attraverso la quale detto Comune le avrebbe chiesto il pagamento di “… IMU e TASI per la porzione di casa utilizzata dagli ospiti… non in proporzione al numero di giorni in cui ho avuto detti ospiti, ma per l’intero anno in quanto essendo stato partner di Booking.com…”
      attendo tale informazione, mi scriva pure a maurizio.beolchini@gmail.com
      cordiali saluti

    • Federico Saravalle

      Mi scusi Gian Carlo, ma che razza di ragionamento è quello del suo Comune?
      “Potenzialmente” è possibile tutto allora.
      Io per esempio, se passassi dalle sue parti potrei essere denunciato per stupro dal primo vigile che passa, perché essendo maschio, con lo stesso ragionamento “potenzialmente” avrei la possibilità di commettere tale reato?
      Siamo alle barzellette.

  • Flavio Giomini

    Buonasera e complimenti per la chiarezza che contribuite a dare alla materia.
    Nel mio caso, sono proprietario di un appartamento a Roma centro che affitto ai turisti come casa vacanze gestita da me in forma non imprenditoriale.
    Poiché il RR Lazio 8/2015 vietava espressamente la presenza di persone residenti/domiciliate nell’appartamento da adibire a casa vacanze, ho dovuto spostare la residenza a casa dei miei genitori, con la conseguenza che sono 2 anni che pago l’IMU come II casa su tale appartamento (circa € 1.900 all’anno).
    Ora leggo che se chiudessi l’attività ricettiva di casa vacanze e nello stesso appartamento aprissi quella di affitto puro, potrei tornare a risiedere nella casa che do in affitto breve ai turisti in alcuni periodi dell’anno.

    La domanda che vi pongo é: con questo passaggio eviterei di dover continuare a pagare l’IMU come II casa per il mio appartamento?
    Io credo di sì, e vi chiedo conferma della mia interpretazione.
    Grazie e buona serata.

  • Paola Longo

    Buonasera,colgo l’occasione per complimentarmi con Lei per le risposte esaustive e chiare che ha dato nel Suo blog.
    Sto cercando di districarmi nella giungla delle norme applicabili all’affitto turistico senza riuscire a capirci un granche’almeno nella mia citta’.
    Mi sono recata svariate volte nell’Ufficio Relazioni con il Pubblico di Bari e ho capito dai commenti fatti dagli amministratori che parlare di airbnb e’ come buttare fumo nei loro occhi.
    Trattati alla stregue dei peggiori delinquenti,mi hanno prospettato visite inquisitorie da parte delle squadre dell’annonaria e accertamenti amministrativi che sarebbero sfociati in chissa’ quale sanzione se avessi deciso di aderire alla setta satanica degli host.
    Mi hanno pertanto caldamente consigliato di rivolgermi alla grande famiglia dei B&B piu’sicura e monitorata da parte del comune.
    Ora,non volendo e non potendo offrire i servizi che un bed&breakfast offre vorrei capire un paio di cose e spero Lei mi possa aiutare.
    Utilizzando la piattaforma di Airbnb ogni volta che volessi affittare il mio appartamento per un periodo inferiore ai 30gg.(per non avere l’obbligo della trascrizione)dovrei:
    -stipulare un contratto di locazione ex art.1571 del c.c.;(anche se la locazione e’ solo per 24 ore).
    A tal proposito non mi e’ chiaro se possa fornire la biancheria e la pulizia solo ed esclusivamente all’inizio del soggiorno!!!
    E ancora:
    -rilasciare una ricevuta con l’ammontare del pagamento al netto della commissione di airbnb con marca da bollo di 2euro se la somma dovuta e’superiore a 77,47 euro;
    -comunicare alla questura le generalita’ dei miei ospiti tramite il portale della polizia di stato a prescindere dalla durata del loro soggiorno;
    -pagare la tassa di soggiorno(non ho idea se e a chi vada pagata);
    -controllare che il regolamento del mio condominio non preveda il divieto di “locazione turistica”;
    -comunicare al mio comune(ma non conosco a quale ufficio e in che forma)l’inizio della locazione turistica;
    -conservare e avere sempre a portata di mano:la certificazione dell’impianto del gas ed elettrico,le ricevute dell’invio delle anagrafiche alla questura,pagamenti delle tasse di soggiorno in casa di visite dei vigili urbani.
    Cosi’,in teoria,mi dovrei essere messa al riparo da tutti i problemi che deriverebbero dalla locazione turistica su qualsiasi portale pubblicizzata?
    La ringrazio fin d’ora per il tempo che vorra’ dedicarmi.
    La saluto cordialmente
    Paola Longo

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Paola, provo a rispondere punto per punto alle sue domande:
      -stipulare un contratto di locazione ex art.1571 del c.c.;(anche se la locazione e’ solo per 24 ore).
      La risposta è no, nel senso che il contratto è già stato sottoscritto tramite il portale e non esistendo l’obbligo di registrazione non esiste obbligo di sottoscrivere contratto. Ovviamente però sussiste la necessità di essere registrati presso il comune come CAV non imprenditoriale, nel suo caso, e presso l’ufficio alloggiati della questura dove deve comunicare l’anagrafica degli ospiti entro 24 ore dal checkin.

      – A tal proposito non mi e’ chiaro se possa fornire la biancheria e la pulizia solo ed esclusivamente all’inizio del soggiorno!!!
      le confermo che può fornire biancheria e pulizia solo all’inizio del soggiorno, l’ospite però per suo conto può accordarsi con terzi (non con lei personalmente) per pulizia e lavaggio biancheria.
      E ancora:
      -rilasciare una ricevuta con l’ammontare del pagamento al netto della commissione di airbnb con marca da bollo di 2euro se la somma dovuta e’superiore a 77,47 euro;
      non so sinceramente di cosa stia parlando… l’ospite paga ad AIRBNB e quindi da esso riceve la ricevuta, nel caso pagasse a lei allora certamente deve dare un documento che certifichi il denaro incassato ma l’unico che opera in questo senso è booking.com e non mi sembra lei si riferisca a questa eventualità.

      -comunicare alla questura le generalita’ dei miei ospiti tramite il portale della polizia di stato a prescindere dalla durata del loro soggiorno;
      Assolutamente sì, ma per avere accesso al portale deve prima essere registrata in comune, con il protocollo della presentazione le verrà accettata la richiesta ed inviato il certificato digitale cher le permette di accedere al portale alloggiatiweb.poliziadistato.it
      -pagare la tassa di soggiorno(non ho idea se e a chi vada pagata);
      assolutamente sì l’ospite salvo rari casi di cui trova descrizione sul sito del suo comune, deve pagare la tassa di soggiorno secondo importo e modalità definite dall’ufficio imposte del Comune stesso.
      -controllare che il regolamento del mio condominio non preveda il divieto di “locazione turistica”;
      Tale divieto non ha alcun valore perchè la “locazione turistica” non rientrando nell’attivitò alberghiera non è in alcun modo vincolata alla volontà del condominio, si tratta di un diritto all’ospitalità al di sopra di qualunque regolamento condominiale. E comunque le numerose sentenze di cassazione hanno fortemente limitato la valenza di queste voci di regolamento che intervengono nel diritto del privato di gestire la sua proprietà.
      -comunicare al mio comune(ma non conosco a quale ufficio e in che forma)l’inizio della locazione turistica;
      assolutamente sì ma ogni cocmune ha una sua modalità, ritengo che a Bari sia già attivo il SUAP ovvero la modalità telematica di invio, per la quale nel caso possiamo supportarla come associazione.

      -conservare e avere sempre a portata di mano:la certificazione dell’impianto del gas ed elettrico,le ricevute dell’invio delle anagrafiche alla questura,pagamenti delle tasse di soggiorno in casa di visite dei vigili urbani.
      anche questo mi sembra un buon suggerimento, nel caso sono le uniche cose che avrebbero interesse a verificare.
      cordiali saluti

  • Fulvio De Blasi

    Buonasera,
    Le scrivo da Roma, dove il perdurante blocco del rilascio delle SCIA da parte del Comune, conseguente alla sentenza del TAR che ha abrogato gran parte del Regolamento regionale, impedisce di mettere a reddito una mia proprietà, sto valutando quindi l’utilizzo come Locazione Turistica.
    Tra i vari limiti di questa tipologia, la più citata è che l’attività sia svolta in modo “occasionale”, ma da nessuna parte si riesce a capire cosa si intenda, forse un numero di giorni massimo annuo? In tal caso quale sarebbe dato che nessun testo di legge o regolamento da me consultato lo specifica? E se non è il numero di giorni, cosa può significare “occasionalità”?
    Altra questione oscura delle Locazioni Turistiche sono i cosiddetti “servizi accessori” che non devono essere forniti. Fino a pulizie e ricambio biancheria durante il soggiorno o forniture alimentari mi è chiaro, non sono ammessi.
    Quel che non capisco è se, per esempio, posso far trovare i letti già pronti con lenzuola e coperte, oppure asciugamani, carta igienica o saponi vari nel bagno, oppure piatti, stoviglie, tovaglie e altri accessori in cucina?
    Altro dubbio, secondo voi sarebbe ammissibile per una Locazione Turistica avere nell’appartamento un collegamento wi-fi aperto agli ospiti, o un televisore, o un impianto di condizionamento, oltre il normale riscaldamento?
    Vi ringrazio
    Fulvio De Blasi

    • Maurizio Beolchini

      Ha tutta la mia comprensione riguardo la situazione romana, che peraltro ha continui aggiornamenti tra sentenze del TAR, annullamenti e rinnovi in una sfida insensata tra le stesse diverse istituzioni e queste ultime ed i cittadini, in una guerra di tutti contro tutti davvero poco ragionevole e proficua, Detto questo posso risponderle riguardo i “servizi accessori” per cui può certamente far trovare biancheria e carta igienica ecc.. compreso WI-FI e televisore, ma non può fornire pulizia e cambio biancheria durante il soggiorno, ma l’ospite può accordarsi con una terza parte ( che non siate direttamente voi) per pulizia e lavaggio.
      lo stesso ovviamente vale per riscaldamento e condizionamento che fanno parte dei servizi “interni” all’appartamento medesimo.
      Cordiali saluti

  • stefano sergo

    Buongiorno, vorrei cortesemente un chiarimento. Io sto affittando un appartamento, l’attuale conduttore mi ha chiesto di subaffittare due camere che non usa con contratto di locazione turistica, per poi dividere con me i proventi. Dal punto di vista fiscale chi deve dichiarare gli stessi? Inoltre, riguardo all’obbligo di comunicare alle forze dell’ordine le generalità degli ospiti, la polizia locale mi ha detto che nulla si deve fare, in contrasto con quanto ho letto nel forum. Grazie. Stefano

    • Maurizio Beolchini

      Grazie Stefano della interessante questione.
      Intanto complimenti per lo spirito d’iniziativa del suo conduttore e per la sua visione concreta e positivamente commerciale della questione.
      Concretamente il suo conduttore si deve dichiarare in Comune come CAV non imprenditoriale dichiarando che ha titolo di affittuario, completando quindi la registrazione in questura all’ufficio alloggiati dove invierà le anagrafiche ospiti nelle 24 ore successive al loro arrivo.
      Fiscalmente il reddito va dichiarato dalla figura che lo percepisce, in questo caso il suo affittuario. Per riconoscere a lei parte di questo reddito però sarebbe necessario modificare il contratto di affitto o accordarsi con i portali che lo permettono, per suddividere il pagamento del netto su più operatori. Questo in quanto se il conduttore non ha partita iva come ritengo non potrebbe comunque giustificare l’uscita i percentuale verso il padrone di casa, se non prevista nel contratto.
      Nel caso consultatemi personalmente perchè mi interessa il vostro “case History” in quanto replicabile in centinaia di altre situazioni simili, scrivetemi pure personalmente per approfondire la cosa maurizio@hospres.it
      cordiali saluti

  • Maurizio Beolchini

    La risposta per quanto riguarda la mia opinione è affermativa, nel senso che non dovrebbe pagare l’IMU per la casa nella quale ha la residenza pure affittandola per brevi periodi. Però alcuni comuni portano opinioni diverse contando sul timore del privato a confrontarsi con le autorità. E’ proprio di ieri l’incontro con un associato, che peraltro può leggere in questo blog, al quale il comune di residenza chiede il pagamento dell’IMU annuale per una porzione della medesima casa nella quale abita e risiede, per il motivo che è stata vista proporre su “booking.com” e quindi si da per scontato che sia stata affittata. Peraltro tale richiesta non è stata espressa in forma ufficiale ma nel corso di un incontro in comune dove lo stesso cittadino si era recato a chiedere specifiche informazioni.
    Ho consigliato all’associato di non pagare assolutamente nulla fino a quando il comune non avesse proceduto con una ingiunzione, cosa che dubito avverrà perchè comunque passibile di opposizione e difficilmente difendibile. Il comune dice che il problema è il “vuoto legislativo” ma se credono di riempire tale vuoto con i soldi dei contribuenti siamo a posto. Cordiali saluti

  • Lucia Esposito

    Salve, innanzitutto grazie per le spiegazioni chiare che finora ho trovato solo qui. Sono proprietaria di un appartamento a Pompei dove attualmente risiedo ma a breve mi trasferirò in un altro comune ( andrò in affitto) e ho deciso di fare locazione turistica nel primo appartamento. Ora la mia perplessità è sul cambio di residenza: sono obbligata a farlo o posso lasciarla a Pompei? Ovviamente se la lascio verrà ritenuta prima casa ma è compatibile con l’uso che voglio farne? E poi, è vero che devo far redigere una relazione da un tecnico che attesti che la mia casa è a norma ed abitabile? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      riguardo la residenza se ritiene di mantenerla per usufruire della esenzione IMU temo che il comune possa comunque contestarle il fatto che ne trae un reddito e quindi non ha diritto all’esenzione. Riguardo la relazione del tecnico è purtroppo tutto vero, la registrazione di una CAV al SUAP di Napoli è una lotteria dove si perde sempre qualunque numero esca… non le dico altro. Sull’IMU ho una nota importante proveniente da Agenzia Entrate che stabilisce come la Locazione Turistica non imprenditoriale non modifica l’esenzione IMU trattandosi di una tassa non sull’utilizzo ma sulla proprietà del bene.

  • Giorgia Clert

    Buongiorno,

    Le scrivo in quanto ho un dubbio enorme.
    Vorremmo affittare un appartamento di proprietà della società immobiliare SRL di cui sono a capo, con modalità a breve termine, è possibile rientrare nella disciplina di affitti turistici o cmq affitti a meno di 30 gg (Che non rientrano nella disciplina del contratto transitorio). L’appartamento è completamento arredato ed equipaggiato.
    In quanto “host societario”, posso pubblicare offerta con annuncio su siti quali Airbnb o altri?
    Come funziona in tal caso il regime fiscale. fatturazione o ricevuta? Da quanto ho capito tale tipologia di affitto atipico non comporta l’obbligo di contratto scritto e registrato..
    Insomma come possiamo procedere in quanto società proprietaria per poter affittare appartamenti arredati a breve termine da un punto di vista fiscale (tassazione) e contabile (Fatturazione o ricevuta fiscale esenti Iva)??
    Ringrazio fin d’ora per la gentile attenzione.
    Cordiali saluti

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Giorgia, la normativa è la medesima dei privati: comunicazione in comune e questura, la Locazione Turistica in realtà prevede comunque la firma di un contratto sempre in forma scritta da parte di locatore e locatario, nel caso di società non è ammesso il pagamento dell’imposta come cedolare secca ma il reddito va gestito in fase di dichiarazione annuale. Il contratto di affitto non prevede IVA. La Casa Vacanze seconda le regioni ha una normativa diversa e può non prevedere la firma di un contratto per affitto entro i 30 giorni, ma suggerisco comunque di produrre sempre il contratto per garanzia tra le parti in caso di contestazioni.

  • Giulia Parrivecchio

    Grazie per l’esauriente articolo!
    La mia domanda si inserisce nel filone dei “figli che vogliono gestire l’appartamento di proprietà dei genitori” ed è la seguente: gli adempimenti burocratici per comunicare alle autorità la destinazione ad uso turistico dell’immobile (cav non imprenditoriale) nonché le comunicazioni alla questura a nome di chi devono essere fatti? in caso di irregolarità, ad esempio nelle comunicazioni alla questura, chi ne patisce quindi le conseguenze?
    Perché se può farlo l’affittuario non può farlo il figlio eventualmente comodatario?
    Grazie!

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Giulia, nel suo caso gli adempimenti in Comune e Questura vanno presentati dal proprietario o da terza persona autorizzata attraverso una “procura speciale” rilasciata dal comune stesso che non necessita di una autentica ma deve essere comunque presentata da titolare di una firma digitale contestualmente ai documenti del proprietario stesso. Ovviamente in caso di gestione sia da parte di privato che di agenzia la procedura può essere fatta dal titolare della gestione documentando tale diritto mostrando il contratto di affitto o di gestione.

  • monica talarico

    La casa vacanze di proprietà dei coniugi divorziati, può essere affittata da uno dei due senza il consenso dell’altro? e se si, quali sono le norme/regole da seguire?

    • Maurizio Beolchini

      Monica mi pone una questione troppo specifica per la mia competenza, ma proverò comunque ad esserle utile raccomandandole però di chiedere conferma al suo avvocato o commercialista. La prima domanda che mi pongo è di chi sia la proprietà ( o gestione) dell’immobile… ma devo dare per scontato che sia condivisa tra i coniugi pure divorziati, diversamente la sua questione non avrebbe significato perchè non è certamente mai possibile locare la proprietà di terze persone senza il loro assenso.
      Nella sua concisa ma precisa mail lei si riferisce ad una “casa vacanza” quindi ad una attività comunque soggetta a regolamentazione ed a dichiarazione comunale ed in questura. Premettendo quindi che la proprietà è condivisa tra i divorziati la mia opinione è che se queste comunicazioni sono state fatte congiuntamente lei può certamente affittarla, perchè lo scopo della CAV è esattamente questo e resta tale anche dopo il divorzio. Deve ovviamente però dividere il reddito che ne deriva così come ha stabilito il tribunale rispetto ai beni dei coniugi. Consideri che la CAV come ha una procedura per la sua apertura ne ha una anche per la chiusura, che però in questo caso non saprei proprio come vada gestita tra coniugi divorziati che fossero in disaccordo sulla questione…
      Cordiali saluti

  • Gloria Agostini

    Salve,
    subloco un appartamento con locazione turistica (ovviamente con consenso scritto del proprietario).
    Mi è stato detto che in fase di dichiarazione dei redditi dovrò indicare quanto da me percepito all’interno della sezione “Redditi diversi”.
    Ho però due quesiti:
    1. devo indicare l’importo compreso di commissioni dei siti (come Airbnb o Booking) oppure no? Perché nei contratti di locazione turistica che stipulo e nelle ricevute che emetto indico sempre l’importo reale che percepisco, cioè senza commissioni. E’ corretto?
    2. posso detrarre delle spese tipo luce, acqua, gas, affitto che pago al proprietario, ecc?
    Grazie mille

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Gloria, le sue questioni sono di tipo strettamente fiscale ed andrebbero poste ad un commercialista perché la risposta cambia seconda la sua personale posizione fiscale, nel senso se lei opera con una partita IVA o meno. Cercherò comunque di esserle utile ma le consiglio di chiedere conferma a chi le segue contabilità e fisco.
      Se opera come persona fisica non può detrarre nulla dalla sua dichiarazione dei redditi relativamente a questo reddito, se invece opera come “agenzia” ovviamente è diverso e la maggiore parte di questi costi sono deducibili ma ripeto dipende dal tipo di società e dal tipo di contratto sottoscritto. Se come indica si tratta davvero di sublocazione come privato non può detrarre alcunchè e mi permetto di indicare che è il modello assolutamente meno efficiente dal punto di vista fiscale perchè si paga due volte la tassa sul reddito: una volta la paga il proprietario che mettiamo le affitta l’appartamento a 100 ed una volta la ripaga lei che lo subaffitta a 150!
      Riguardo l’importo cui riferirsi anche qui si tratta di due posizioni diverse: AIRBNB le manda un netto e quindi può dichiarare esattamente quanto ha ricevuto in banca, Booking invece, solitamente ma ci sono eccezioni, le fa incassare il lordo e poi richiede le commissioni, in questo caso come persona fisica non le può scaricare mentre come agenzia sì.
      Come vede sembra facile ma non lo è proprio, non tanto fare l’Host ma guadagnare facendolo onestamente, e non ci sono alternative a quest’ultima modalità quindi è meglio imparare come si fa.
      Spero di esserle stati utile, nel caso mi scriva personalmente maurizio@hospres.it
      cordiali saluti

  • Luigi Bottiglieri

    Salve, complimenti per il blog (l’articolo sulla locazione turistica è il migliore che abbia mai letto). Vengo al quesito. Sembra (ne parlano giornali, portali etc.) che nella manovra correttiva 2017, di prossima approvazione, sia stata inserita daccapo la norma che obbliga le piattaforme tipo Airbnb ad effettuare il prelievo fiscale (tassa piatta del 21%) alla fonte per i contratti stipulati, tramite la piattaforma, a partire dal 1 maggio 2017. Vorrei capire innanzitutto qual è la data nella quale si intende stipulato un contratto tramite Airbnb: quella nella quale l’host approva la richiesta di prenotazione e la somma di denaro viene trattenuta da Airbnb sulla carta di pagamento dell’ospite? Se fosse così, in teoria una prenotazione perfezionatasi il 30.04.2017 e relativa ad una permanenza nel corso del 2050 non sarebbe soggetta al nuovo obbligo di comunicazione!:-). Attendo un chiarimento, se possibile, grazie.

  • Maurizio Beolchini

    Grazie per i complimenti, riguardo la sua domanda credo che lei si riferisca più che alla data di stipulazione del contratto a quella da considerare a tutti gli effetti fiscali e normativi. La data di stipulazione del contratto per quanto la riguarda è evidentemente quella in cui riceve fisicamente la conferma della avvenuta prenotazione, quindi nemmeno quella della sua accettazione ma proprio la conferma. Fiscalmente invece la data da considerare è quella di consegna dell’appartamento e mi risulta peraltro che sopratutto AIRBNB non trasferisca il denaro all’Host prima dell’arrivo dell’Ospite e quindi il reddito è in ogni caso da considerare di competenza della data di arrivo NON di prenotazione che effettivamente potrebbe essere anche molto anticipata rispetto ad essa. Va anche considerato che la prenotazione può sempre comunque essere modificata, annullata o subire modifiche anche sostanziali, mentre l’arrivo fisico del cliente sancisce la fornitura del servizio fuori da ogni dubbio.
    cordiali saluti

  • Antonio Farruggio

    Salve, dopo giorni e giorni di ricerche su internet finalmente ho trovato un forum con altissime competenze nel settore, complimenti.
    Vi scrivo perchè non riesco a capire la normativa nazionale in quanto, quella della regione Sicilia, regione in cui mi trovo, non prevede nulla, o comunque non sono riuscito a trovare nulla.
    Leggo quanto segue: “Si considera gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la disponibilità, a qualsiasi titolo, di 3 o più case. Di conseguenza la gestione NON imprenditoriale può essere esercitata dai privati che hanno la disponibilità di massimo tre unità abitative da affittare per brevi periodi”
    Quanto sopra riportato è totalmente contraddittorio: Forma imprenditoriale: 3 o più case, Forma non Imprenditoriale: massimo 3 case.
    Avendo a disposizione 3 unità immobiliari, posso svolgere l’attività in forma non imprenditoriale o no?, posto che non offrirei alcun tipo di servizio.
    Grazie della risposta ed ancora complimenti per il Vostro lavoro.

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Antonio, il discrimine effettivamente è: fino a tre non imprenditoriale, più di tre comunque imprenditoriale. Considera comunque che anche con una sola proprietà se il reddito che ne deriva è quello prevalente la legge stabilisce che sia comunque riconosciuta come attività imprenditoriale. La Locazione Turistica entro i 30 giorni prevede comunque che locatore e locatario sottoscrivano un contratto in forma scritta, contratto non soggetto a registrazione e per i privati ammesso alla cedolare secca del 21% sul valore del contratto stesso.

  • cristina toscani

    Buongiorno Maurizio Beolchini,
    avrei anch’io dei quesiti da porre. Scrivo da Venezia terraferma, avrei bisogno di capire la regola per stabilire in una locazione ad uso turistico quante persone posso ospitatre avendo una camera da 9 , una seconda da 14m” e un soggiorno con angolo cucina, complessivamente si parla di 65m”?
    Dopo aver inviato la comunicazione di Locazione all’ufficio competente devo aspettare una risposta prima di registrarmi nel sito Airbnb?
    Ringrazio Cristina

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Cristina, ogni Comune ha un “regolamento edilizio” che stabilisce le normative specifiche degli edifici, regolamento che può anche risultare molto diverso da Comune a Comune in quanto rispecchia profondamente cultura e tradizioni locali, per venezia questo è un estratto del regolamento che descrive appunto quanto tu chiedi: Trovi il documento a questo link
      Gli alloggi, ivi compresi quelli oggetto di intervento di ristrutturazione, devono essere
      dotati dei seguenti locali:
      a) stanza di soggiorno di mq. 14,00;
      b) posto di cottura comunicante con il soggiorno con apertura di ml. 1,20 o cucina di mq.
      9,00; il posto di cottura e la cucina possono costituire con il soggiorno un unico vano,
      di almeno mq. 16 riducibili a 14 per gli interventi sull’esistente;
      c) camera da letto di almeno mq. 9 se per una persona e mq. 14,00 se per due persone;
      d) almeno un locale adibito a servizio igienico dotato di un vaso, un bidet, un lavabo, una
      doccia o una vasca da bagno.
      E’ consentito l’alloggio costituito da monostanza o da bilocale, a servizio di un massimo di
      due persone, con superficie utile minima, comprensiva del servizio igienico, non inferiore a
      mq 38.

      Riguardo la registrazione su AIRBNB e su altri portali ritengo sufficiente la documentazione che attesti l’avvenuto invio ma sopratutto l’accesso al portale Alloggiati della questura per la comunicazione delle anagrafiche ospiti.
      Cordiali saluti

      • cristina toscani

        Bravissimo Maurizio, tengo a precisare che questa informazione l’ho chiesta a diversi sportelli del Comune. Grazie ancora

  • Flavio Vignato

    Buongiorno Maurizio,
    avrei anch’io un quesito da porle.
    Io e mio figlio siamo proprietari e residenti in una casa a Pescantina (Provincia di Verona-Veneto) e vorremmo dare in locazione turistica 2 stanze (con bagno, uso cucina ecc.). Vorrei chiederle se le pratiche per l’apertura (iscrizione all’anagrafe regionale, comunicazione alla provincia (nel Veneto no si fa più la comunicazione al comune bensì alla provincia) e l’iscrizione al portale della questura, può essere fatto solo da uno dei 2 (siamo appunto entrambi proprietari) o se bisogna fare tutto 2 dichiarazioni. Anche dal punto di vista fiscale, può essere dichiarato tutto solo da uno dei 2 o da entrambi (pro quota in base alle percentuali di proprietà).
    Grazie e cordiali saluti Flavio

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Flavio, la richiesta di inizio attività può essere fatta anche da una sola delle parti, mentre per il reddito credo proprio che in mancanza di altri accordi vada comunque suddiviso tra i due proprietari, che essi siano coniugi o comunque parenti.
      cordiali saluti

  • giovanna alberto

    Buonasera Maurizio, nonostante la sua esaustività, avrei bisogno di chiederle un’altra precisazione. Questo perchè scopriamo solo oggi, durante il rogito, che la casa acquistata con regime di prima casa da mio marito e di seconda casa da me (50-50) che volevamo adibire ad uso turistico – in quanto lui risiede con me in altro immobile, sempre a Venezia- essendo la sua “seconda prima casa” ( nel senso che ha venduto un’altra prima casa per acquistare questa), deve essere per forza sede della sua residenza. In questo caso come è possibile procedere? potrei affittare solo io per la mia quota? a questo punto però si tratterebbe dell’affitto di una camera e non dell’intero appartamento, come avremmo voluto… e se comunque decidessimo di procedere in questo modo, dovrebbe pagare anche lui le tasse? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      La mia opinione è che la residenza di uno dei coniugi non interferisca con l’utilizzo che avete in progetto, anche se la definizione “uso turistico” è talmente vasta da farci rientrare di tutto. Le suggerisco comunque un salto in Comune per farsi rassicurare in merito perché realtà come quella di Venezia sono complesse ed in questo campo e questa località non è il caso di commettere errori. Riguardo al reddito certamente ognuno dei due dovrà dichiarare la sua parte, ma credo sia possibile stabilire un accordo scritto (però da un avvocato fiscalista…) che modifichi lo stato fiscale dell’appartamento a vantaggio di una delle parti.

  • Gabriele Spremolla

    Buonasera,
    è possibile accedere, se pubblica, alla risposta a Lei data dall’Assessore sul Turismo della Toscana, che riferisce in una nota , con riferimento alla recente legge della Toscana sul Turismo ?
    Grazie
    Gabriele Spremolla

    • Maurizio Beolchini

      la trova su facebook sul maggiore Gruppo degli Host fiorentini

  • Renzo Stefanini

    Avendo intenzione di affittare un appartamentino occasionalmente per brevi periodi, vorrei sapere cosa si intende per assicurazione. È sufficiente la normale assicurazione di responsabilità civile che ho sottoscritto per casa mia, A copertura di danni verso persone che si trovano nei miei alloggi?
    Cosa si intende per “danni che provocano a se stessi e ad altri? “

    • Maurizio Beolchini

      la legge prevede la sola assicurazione di responsabilità civile.

  • Christian Rossi

    Aiutatemi per favore con questa domanda.

    Posso fare Locazione turistica nell’appartamento dove ho la residenza?

    Grazie anticipatamente.

    • Maurizio Beolchini

      Certamente Christian, può fare liberamente locazione turistica dove ha la residenza. A questo riguardo le racconto di un amico fiorentino che quando affitta si fa ospitare dagli amici o dalla mamma… e le assicuro che ci guadagna un secondo stipendio !
      cordiali saluti

  • Carla Romagnoli

    Buongiorno Maurizio,
    finalmente dopo giorni di ricerche ho trovato quello che cercavo! Vorrei sapere se un appartamento in locazione turistica può essere affittato anche per 24 ore oppure non meno di 7 giorni. Ho avuto sempre risposte controverse e sono in ansia perchè non so come gestire i contratti. Grazie mille di rispondermi!

    • Maurizio Beolchini

      assolutamente anche 24 ore…

  • Francesco Colombo

    Buongiorno Maurizio,
    vorrei sottoporLe la mia situazione attuale in quanto non mi risultano del tutto chiare alcune cose. Sono conduttore di un contratto di affitto 4+4 in Venezia e da alcuni mesi destino una stanza che non utilizzo alla locazione turistica attraverso airbnb. Ho proceduto con la comunicazione in questura e al comune e segue scrupolosamente le direttive a livello di questura, comunicazioni istat e tassa di soggiorno comunale.
    Nel mio contratto vi e’ presente una clausola per cui il subaffitto e’ vietato. Avendo parlato con la proprietaria (signora anziana) Lei e’ rimasta scettica sulla cosa insistendo che secondo lei sarebbe subaffitto anche se dal mio punto di vista starei esercitando una locazione turistica (oltreutto parziale in quanto risiedo e vivo stabilmente nell abitazione). Vorrei quindi capire se fosse assolutamente necessario avere un consenso della proprietaria oppure no, in quanto secondo la legge sulla locazione turistica si parla di legittima disponibilita’ dell ‘immobile come condizione necessaria e sufficiente e non direttamente di proprieta’ (e avendo anche chiamato l’ufficio comunale che se ne occupa a Venezia, loro stessi hanno confermato che il fatto di avere un contratto d’affitto regolare sarebbe sufficiente). Non effettuando subaffitto puo’ comunque la proprietaria impormi di non utilizzare la stanza per locazione turistica e se si su quali basi? Qualora decidessi comunque di andare avanti anche senza il suo consenso, quali sono i rischi a cui vado incontro?
    Grazie mille e complimenti per il sito molto utile e professionale!
    Francesco

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Francesco, è ormai stabilito da numerose sentenze di cassazione che la clausola che vieta il subaffitto si intende per “subaffitto totale” cioè la cessione del contratto a terzi. Ma anche se vi fosse indicato il divieto di subaffitto parziale la locazione turistica sarebbe comunque ammessa, perché non rientra nelle attività ricettive ma nel diritto inalienabile “all’ospitalità”. Diritto peraltro che esiste praticamente in tutte le culture e tradizioni e nei codici del diritto civile di ogni Paese. Questo è stato il fattore che ha fatto la fortuna di AIRBNB, oltre al fatto che l’abitazione sia il bene più diffuso al Mondo.
      Quindi può stare tranquillo e proseguire la sua attività, consideri però che il padrone di casa ha il diritto (e quindi lei il dovere di comunicarlo) di sapere il nome chi viene ospitato. Questa comunicazione può essere fatta anche senza lettere raccomandate purché sia documentabile che l’informazione è stata data puntualmente.
      Cordiali saluti e grazie per i complimenti.

  • paola Cucciniello

    Buongiorno,
    sono comodataria di un appartamento a Matera che sto fittando con contratto di locazione turistica.
    Al momento sono indecisa se trasformarlo in casa vacanza o meno ma intanto devo dichiarare i redditi 2016 (abbiamo aperto a settembre).
    Mi chiedo quindi, se da quanto scritto ho ben compreso, i redditi sono da dichiarare da parte di mio padre che è proprietario dell’immobile anche se l’incasso l’ho avuto effettivamente io che peraltro firmo i contratti?
    Se cvosì fosse mi chiedo, come è possibile che per la casa vacanza è accettato il contratto di comodato e per la locazione turistica no?
    grazie

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Paola, a me risulta che il comodato gratuito non possa generare utili commerciali in nessun caso per il soggetto che ha il bene in godimento, nè come la casa vacanze che in locazione turistica. Del resto appare evidente che in questo caso potrebbe essere utilizzato per deviare utili da un soggetto all’altro, magari per pagare aliquote fiscali diverse. La mia opinione che in questo caso il reddito sia sempre da imputare al proprietario, ma la legge in Italia è talmente aggrovigliata anche in materia fiscale che le suggerisco di rivolgersi ad un commercialista o direttamente all’agenzia entrate, che ha un ottimo servizio di consulenza anche online e telefonica.
      cordiali saluti

  • Rocco Girelli

    Salve,
    articolo molto interessante ed esaustivo,
    io abito in provincia di verona e ho un appartamento in vendita (poiché necessito di cambiare comune), l’intenzione era quella di guadagnarci qualcosa nell’attesa di riuscire a vendere e abbiamo pensato ad airbnb.
    Sfrutto la cortesia e se possibile avrei un paio di domande:
    – dev’essere il proprietario dell’immobile a fare la domanda di locazione o posso io (marito)?
    – sarà il proprietario dell’immobile a dover dichiarare il fatturato giusto?
    – oltre all’accreditamento comunale come locatario turistico e alla comunicazione in questura di chi alloggia serve altro?
    – considerando che la casa in questione è prima casa, e dal momento del rogito del nuovo immobile avremo 12 mesi entro i quali vendere quello vecchio per continuare a beneficiare del mutuoprimacasa posso nel frattempo continuare ad affittare tramite airbnb?
    grazie mille per la disponibilità

    • Maurizio Beolchini

      Le rispondo per semplicità punto per punto:
      – dev’essere il proprietario dell’immobile a fare la domanda di locazione o posso io (marito)?
      se l’appartamento è in comunione dei beni può farlo anche uno solo dei due coniugi, diversamente escludendo di fare un contratto deve farlo il proprietario
      – sarà il proprietario dell’immobile a dover dichiarare il fatturato giusto?
      esatto, ma se opta per la cedolare secca paga il 21% nei 30 gioni dopo l’incasso
      – oltre all’accreditamento comunale come locatario turistico e alla comunicazione in questura di chi alloggia serve altro?
      se il comune lo prevede è necessario registrarsi per l’imposta di soggiorno con quanto questo comporta (incasso, dichiarazione mensile e pagamento) e quindi periodicamente vanno inviati in regione i “flussi turistici” a fini statistici.
      – considerando che la casa in questione è prima casa, e dal momento del rogito del nuovo immobile avremo 12 mesi entro i quali vendere quello vecchio per continuare a beneficiare del mutuoprimacasa posso nel frattempo continuare ad affittare tramite airbnb?
      perchè no? non vedo alcun motivo che lo impedisca…

  • Locazione turistica | Pearltrees

    […] Turistica un immobile per tutto l’anno o ci sono dei limiti di tempo? No. Assolutamente no. Tutto quello che avreste voluto sapere sulla locazione turistica (ma non avete mai osato chiedere) -…. Locazione turistica: regime fiscale e aspetti pratici. Il regime della locazione turistica di un […]

    • Maurizio Beolchini

      alcuni comuni stanno applicando limiti di tempo e regolamenti che poi vengono regolarmente contestati e rivisti, modificati e rimodificati ecc… quindi è il caso di informarsi nel comune di competenza dell’appartamento se e come esistono questi limiti e sopratutto come vanno applicati.

  • Andrea Rinaldi

    Salve,vorrei gestire un appartamento di proprietà di mio padre e darlo in locazione turistica,ma non capisco quale formula sia la migliore.
    Vorrei dichiarare io i proventi (lui nn vuole intervenire in nessun modo) ma ho capito che non posso farlo perché lui è il propeietario.Quale formula per far sì che io abbia la massima autonomia e lui la proprietà?
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      escluderei un contratto tra voi, la cosa migliore secondo me è che apriate un conto corrente comune sul quale far arrivare i pagamenti, richiedere quindi le registrazioni in comune e questura a nome di suo padre firmate da lui ma con la vostra email ed il vostro telefono, così che nel caso le comunicazioni arrivino a lei. La cedolare secca la paga ogni mese di competenza direttamente dal conto corrente comune sul quale ha la firma e così risolve pure il problema fiscale. Si ricordi però di fare inserire ogni anno nella dichiarazione di suo padre i redditi dell’appartamento nel campo “altri redditi esenti”.

  • Mattia lovere

    Buongiorno sono un po’ in confusione e nn so cosa mi conviene fare..e da dove iniziare..
    Io sto x acquistatare un bilocale da adibire ad uso turistico senza fare colazione ecc.,nella città di Verona,è il mio sogno.
    Volevo proporlo su booking, homeaway, ho già un appartamento di mia proprietà,
    Volevo sapere le tasse che andrò in contro se mi conviene utilizzare la cedolare secca o dichiarare come altri redditi a fine anno.ci sono delle agevolazioni se lo intesto come prima casa?visto che ce la possibilità x 18 mesi di intestarlo come prima casa e avere il tempo di vendere quello attuale.
    Questo sarebbe x me il mio unico introito economico.
    Xke nn faccio altro.
    O mi conviene aprire nn so una partita Iva o società individuale x avere più agevolazioni e meno tasse a fine anno. Nn me ne intendo molto..
    Praticamente su 100 euro tipo al giorno tra commissione booking e cedolare secca ti restano 60 euro 40% di tasse 😣
    Grazie a chi mi aiuta..

    • Maurizio Beolchini

      cedolare secca 21% non è 40% di tasse… però è utilizzabile solo dai privati quindi se apre una partita iva deve per forza ragionare in termini di bilancio e tassazione. Il discorso prima casa per l’esenzione IMU dell’appartamento dato in locazione turistica in alcuni comuni è contestato perchè se l’appartamento produce un reddito non è più considerato esente. Il discorso società sì/ no è davvero più complesso di quanto lei semplifica, diciamo che ci sono già dei costi fissi di diverse migliaia di euro che vanno considerati, dipende appunto dal giro d’affari e dalla possibilità o meno di scalare davvero dei costi attraverso fatture di servizi/ acquisti.

  • Andrea Piri

    Buongiorno, ho una domanda su ciò che riguarda la cedolare secca e gli affitti brevi. In particolare, io non possiedo nessuna abitazione, ma vivo nella casa di mia nonna con regolare contratto registrato di comodato d’uso gratuito. Ho trasferito anche la mia residenza in tale appartamento (questo perchè altrimenti il mio comune non mi permetteva di fare l’affittacamere non professionale e dovevo obbligatoriamente aprire una p.iva) e da giugno vorrei iniziare ad affittare una camera per il week end. Posso applicare la cedolare secca sui guadagni derivanti dalla locazione breve??

    • Maurizio Beolchini

      il comodato d’uso non prevede in nessun caso la possibilità di subaffitto oneroso quindi tantomeno da parte sua la cedolare secca. Nel caso può farlo il proprietario.

  • barbara Curatolo

    Buongiorno , sono un soggetto privato e desidero sapere se è possibile utilizzare per la locazione turistica un locale con destinazione d’uso commerciale .

    • Maurizio Beolchini

      A
      ssolutamente no per tanti evidenti motivi. Chieda in comune il cambio di destinazione.

  • Gianna Spinelli

    Buongiorno informazioni preziosissime ma al!a comunicazione alla questura devo allegare copia dei documenti di tutti gli occupanti?
    Poiché al momento non riesco ad accreditarmi presso la questura di competenza posso comunicare alla locale stazione dei carabinieri gli ospiti dei vari appartamenti dei quali mi occupo qualità di consulente immobiliare?
    In qualità di consulente immobiliare dopo avere presentato l’alloggio al potenziale cliente ed averlo descritto posso comunicare il prezzo stabilito dai vari proprietari?
    Posso ricevere pagamenti per conto dei proprietari?
    Grazie infinite per l’aiuto

    • Maurizio Beolchini

      rispondo molto sinteticamente:
      Non mandi a nessuno fotocopie o fotografie dei documenti degli ospiti, tantomeno alle forze dell’ordine che sarebbero autorizzate a chiederle in base a quale autorizzazione lei si è permesso di raccogliere queste informazioni.
      Vada sul portale della Polizia e cerchi la questura di riferimento:
      https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Province.aspx
      se per qualunque motivo non è ancora registrato invii con email PEC gli estremi degli ospiti NON le copie dei documenti. i dati necessari alla registrazione sono: nome, cognome, data e luogo di di nascita, cittadinanza, numero documento, dove è stato rilasciato. Se è consulente immobiliare effettivamente può effettivamente comunicare il prezzo ma non credo possa ritirare il corrispettivo perchè in questo caso non si tratta di consulenza ma di mediazione vera e propria, che comporta una diversa fatturazione.

  • *Rosanna contessa

    Buonasera, o un b&b con 5 camere, è una cucina in comune, vorrei farlo diventare locazione turistica, è possibile? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      si se lo affitta intero come appartamento, no se lo affitta stanza per stanza con l’uso della cucina, si se lo affitta stanza per stanza ma la cucina è a suo uso privato. La locazione turistica e la CAV prevedono strettamente il solo affitto senza alcun servizio diretto od indiretto. Poi se un ospite è a casa e lei vuole offrirgli il caffè dubito che l’annonaria possa prenderla “con le mani nel sacco” ma se promuove sui portali la “stanza con uso cucina” non è più palesemente un affitto di stanza ma di servizio ricettivo B&B.

  • Aloisio Del Monte

    Complimenti per l’articolo e per la efficiente e competente risposta alle domande. Penso che diventerò
    presto anche io un fruitore del servizio.
    Grazie

  • Matteo Bernardini

    Buonasera Maurizio , sono gestore di un’agenzia intermediaria e fatturo con iva 22% al turista che prenota la nostra parte del soggiorno mentre il rimanente è ovviamente di competenza del proprietario, premetto, inoltre, che non incassiamo mai il totale . Oggi parlando con un collega che fa il mio stesso lavoro scopro che sta fatturando in esenzione iva art 8 , 1 comma . Sentendomi un pò ”fesso” mi chiedo se questa procedura è corretta? ”loro” sono registrati in camera di commercio come agenzia immobiliare e acquisiscono appartamenti pagando l’affitto mensile al proprietario . La ringrazio per l’aiuto.

    • Maurizio Beolchini

      Grazie Matteo del tuo quesito anche se è un poco oltre le mie competenze, ma provo comunque a risponderti sulla base della mia esperienza. L’art. 8 della Legge Iva, al quale ti riferisci, disciplina le cessioni all’ esportazione e quindi specificatamente la cessione di beni trasportati o spediti nel territorio di Paesi terzi o nei territori esclusi da quello comunitario, cioè fuori UE, per cui non vedo onestamente il nesso con le “locazioni turistiche”.
      Come regola generale peraltro sono destinataria del regime di esenzione iva di cui all’art. 10 punto 8 le sole locazioni di immobili a uso turistico poste in essere da impresa di gestione immobiliare, mentre se insieme alla locazione vengono forniti anche altri servizi di tipo alberghiero (pulizia, cambi di biancheria ecc) l’operazione è assoggettata ad iva al 10%.
      Dal quesito che poni mi pare di capire che l’agenzia di intermediazione fatturi esclusivamente il proprio servizio di intermediazione per cui lo stesso mi risulta essere soggetto ad iva al 22%.
      Se hai ancora dubbi però ti suggerisco di chiedere al tuo commercialista che saprà indicarti l’opzione migliore da seguire.
      cordiali saluti
      Maurizio

      • Matteo Bernardini

        Grazie per l’aiuto

  • Emilio Tagliaferri

    Pertanto, per affittare per qualche giorno e in modo non professionale un piccolo bilocale, in base a quanto chiede il comune, dovrei fare domanda allegando:
    a)domanda prodotta dall’interessato,contenente le generalità complete del richiedente,la denominazione dell’esercizio e la sua ubicazione;
    b) planimetria dell’immobile con l’indicazione dell’uso a cui sono destinati i locali, firmata da un tecnico iscritto all’albo;
    c)relazione tecnico descrittiva a cura del tecnico che ha firmato la planimetria nella quale si certifichi la conformità dell’immobile alla normativa urbanistica;
    d)certificato di iscrizione del titolare o del gestore o del preposto al registro delle imprese turistiche previsto dalla normativa vigente, di data non anteriore a tre mesi rispetto a quella indicata nella domanda;
    e) atti comprovanti la disponibilità dei locali;
    f) perizia giurata di un tecnico abilitato che certifichi la conformità alla normativa antincendio prevista per gli esercizi ricettivi con meno di venticinque posti letto;
    g) ove necessario ai sensi delle vigenti disposizioni, certificato di prevenzione incendi
    h) comunicare al Comune e all’Ente Provinciali per il Turismo (E.P.T.) competente per territorio i prezzi minimi e massimi che intendono applicare, relativi a ciascun servizio offerto, così come previsto dalla normativa vigente;
    i) presentare,entro il quinto giorno del mese successivo a quello di riferimento,all’Ente Provinciale per il Turismo competente per il territorio i modelli ISTAT riferiti al movimento del flusso turistico,secondo le vigenti disposizioni in materia …il tutto ogni sacrosanto anno… Dovrei inoltre riscuotere l’imposta di soggiorno e versarla al comune e chiedere la registrazione sul sito della questura per inviare i documenti di riconoscimento di chi alloggia anche solo per 24 ore…L’Italia è un paese assurdo.

    • Maurizio Beolchini

      scusa a quale città si riferisce? perchè a napoli è esattamente come dice ma a Milano no… non si tratta della solita querelle settentrionali/ meridionali ma di scelte politico/ commerciali a monte.

      • Emilio Tagliaferri

        Mi riferisco a un comune della provincia di Napoli… E trovo assurda e vessatoria questa iper regolamentazione, che rende di fatto, per quello che mi riguarda, impraticabile la strada di affittare per brevi periodi e solo in estate casa mia…

  • maura benassi

    salve , vorreifare una domanda, ho un bilocale vicino ha montecatini che viorrei affittare x brvi periodi , mi hanno detto che lo posso fare come locazione turistica.Io sono lapropietaria ., può mio figlio prenderci la residenza . grazie

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno maura, certamente suo figlio o chiunque altro di voi può prendervi la residenza. Si ricordi comunque di fare comunicazione al comune ed alla questura e di sottoscrivere sempre con gli ospiti il contratto di Locazione Turistica ai sensi dell’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
      Cordiali saluti, anche a lei dico nel caso mi contatti personalmente maurizio@hospres.it

  • Silvia Pignatti

    Help!
    Sono stata al comune di Modena (ufficio SUAP) questa mattina per dichiarare l’inizio attività di locazione turistica (l’esigenza era affittare su Airbnb un numero esiguo di giorni l’anno, meno di 30) la seconda camera dell’appartamento di cui sono proprietaria e in cui risiedo. L’unica opzione che mi è stata presentata per regolarizzare questo tipo di situazione (a detta dell’impiegato di impossibile gestione alternativa in quanto relativa alla locazione di una camera all’interno dell’appartamento in cui risiedo e avrei alloggiato durante la locazione) è stata quella di presentare una dichiarazione d’inizio attività di bed&breakfast ( che erroneamente ho sottoscritto fidandomi) salvo poi però apprendere non godere del regime di cedolare secca e avere numerosi obblighi assurdi per la situazione (dichiarazione tariffe, esposizione delle stesse, dati istat, ecc..).
    Non solo: presentata la dichiarazione sono stata mandata all’ufficio tributi per ricevere istruzioni sulla tassa di soggiorno e qui ho scoperto che l’apertura di un b&b anche se come privato ecc… comporterebbe la perdita delle esenzioni prima casa.
    PANICO
    Tra due giorni avrò degli ospiti e non so come fare a uscire da questa intricata situazione. Devo assolutamente rettificare la dichiarazione presentata oggi, ma in favore di cosa? Potreste indicarmi il modulo esatto da presentare che contempli la locazione di una sola stanza all’interno di appartamento abitato come locazione breve e sopratutto occasionale?
    Ho cercato tra i moduli che avete messo a disposizione con riferimento alla Regione ER ma non capisco quale sia quello corretto in questo quadro.

    Ringraziando infinitamente per l’attenzione rimango in attesa di un gentile riscontro.

    • Maurizio Beolchini

      Mi scuso se rispondo solo oggi dopo una settimana, probabilmente tardi per la sua esigenza, ma in questi giorni sono stato proprio a Firenze per una serie di incontri e conferenze a questo riguardo. Trovo incomprensibile l’atteggiamento del tecnico comunale che l’ha convinta a dichiararsi B&B perchè il suo caso è evidente di Locazione Turistica, che si tratti di una stanza o di tutta la casa è la medesima cosa. Se è ancora in tempo vada in Comune, chiuda la pratica di B&B e si dichiari Locazione Turistica, sottoscriva sempre con gli ospiti un contratto ai sensi dell’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e se non lo ha già fatto chieda le credenziali per il portale della questura. Se quest’ultimo le avesse già date quelle da B&B può utilizzarle anche come Locazione Turistica.
      MI faccia sapere nel caso mi contatti direttamente maurizio@hospres.it
      Cordiali saluti

  • Marco Tancini

    Buongiorno,
    Sotto l’appartamento in cui vivo ho una taverna collegata con una scala all’appartamento.
    Non ha cucina ed è arredata con divano, letto matrimoniale e bagno. L’altezza e di 2,40m. Oltre alla scala che collega la taverna all’appartamento ha un ingresso indipendente.
    Vorrei affittare questa stanza (camera) per brevi periodi a turisti, lo posso fare?

    Grazie
    Marco

    • Maurizio Beolchini

      Se la taverna ha destinazione residenziale ed ha i requisiti (finestre e ricambio d’aria) lo può fare certamente. In questo caso ritengo lei voglia fare Locazione Turistica per la semplicità legale e normativa, si ricordi quindi di fare comunque richiesta al Comune secondo la prassi richiesta (ogni Comune fa da sè…) e comunicazione in questura provinciale attraverso il portale Alloggiati. Ogni ospite dovrà firmare con lei il contratto di Locazione Turistica (ai sensi dell’art. 1, comma 2 lett. c, della legge 9 dicembre 1998, n. 431). Cordiali saluti, se avesse necessità per la registrazione ci contatti direttamente.
      Maurizio

  • Luca termoli

    Salve,devo andare in vacanza tra poco,in una casa per una settimana,succede qualcosa se sul contratto c’è scritto di non superare il limite di persone che possono soggiornare ovvero 4,succede qualcosa se stiamo in 5?

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Luca… cosa vuole che le dica, a meno che non si tratti proprio di un neonato di pochi mesi io suggerirei di farlo presente alla proprietà o all’agenzia che vi ha fatto il contratto, magari solo a voce così che ci si possa confrontare in modo diretto e nel caso trovare una soluzione.
      Cordiali saluti e… buona vacanza!

      • Luca termoli

        Non è un neonato siamo un dei ragazzi

        • maurizio beolchini

          Allora è meglio tu lo dica, come ti ho suggerito anticipalo a voce così magari trovate un accordo “on the fly” sai comè… scripta manent.
          ciao buona vacanza
          Maurizio

  • Luca termoli

    Invece se non glielo dicessimo e ci scopre succede qualcosa ?,noi paghiamo 150€ di cauzione,non ci ridarà quei soldi ?

    • maurizio beolchini

      cosa vuoi che ti dica… gli raccontate che è arrivato questa mattina e parte domani.
      Però lo stesso ti consiglio di fare un preventivo sondaggio telefonico dicendo: “forse viene a trovarci un amico se fa tardi può fermarsi a dormire da noi? non s preoccupi ci mettiamo in tre in un letto…”
      ciaooo

  • Domenico Matrone

    Vorrei sapere se, ai fini della tassazione irpef, i canoni di locazione pervenuti tramite la piattaforma Booking, devono essere considerati al lordo della provvigione di tale società oppure al netto, tenuto conto che le somme vengono gestite direttamente dal portale e viene accreditato soltanto quanto il locatario percepisce affettivamente. Grazie

    • Maurizio Beolchini

      In questo caso vale assolutamente il fatto che il reddito fondiario si considera per “valore” e non per cassa, quindi deve pagare sull’importo totale del contratto non sul netto delle commissioni. Queste ultime essendo un costo diretto e documentato della locazione dovrebbero essere deducibili tutte o in parte in fase di dichiarazione.

      • Maurizio Beolchini

        la deducibilità ovviamente è proporzione di altri valori legati al reddito ecc… riguardo all’importo totale del contratto da considerare ai fini fiscali la mia opinione è che la commissione chiesta da AIRBNB all’ospite che prenota, essendo parte di un altro contratto tra terze parti non collegate nè sotto il controllo del’host, sia esclusa dall’imponibile.
        cordiali saluti, Maurizio

  • Paola Mion

    Buongiorno Maurizio e complimenti, é la prima volta che leggo risposte chiare ed esaustive!
    Tuttavia leggendo mi è sorto un dubbio..
    Sono comproprietaria con le mie due sorelle, della nostra casa di famiglia, e non riuscendo a venderla, avremmo pensato a provare con l’affitto turistico, essendo posta lungo una bella strada che collega Venezia a Treviso. Tutte e tre però non lavoriamo, e due di noi hanno, ognuna per proprio conto, come unico reddito i proventi da affitto di normale locazione di un appartamento di proprietà.
    Può questo eventuale ulteriore affitto turistico (naturalmente diviso in tre) essere considerato attività imprenditoriale, essendo appunto unica o seconda fonte di guadagno derivante sempre come reddito da locazione?
    La ringrazio, e la saluto cordialmente!

    Paola Mion

    • Maurizio Beolchini

      Gentile Paola, un reddito fondiario di questo tipo recepito direttamente dai proprietari che hanno pure ereditato il bene e suddividono in tre il ricavo, escluderei proprio che possa essere valutato come reddito prevalente o come attività imprenditoriale, a meno che effettivamente non venga esercitata quest’ultima in modo specifico attraverso servizi resi all’ospite, ma allora non sarebbe più locazione turistica ma ricettività ed il problema si porrebbe diversamente.

  • virginia de vivo

    Buonasera,
    puo’ un appartamento invenduto di una ditta costruttrice (SRL) essere locato con locazione turistica?
    grazie

    • Maurizio Beolchini

      assolutamente sì, la locazione turistica può essere esercitata non solo dal privato… avrà evidentemente però un trattamento fiscale diverso.

      • virginia de vivo

        E’ possibile la presenza su booking o airbnb?

        • Maurizio Beolchini

          assolutamente sì sempre e comunque, chi le dice una cosa diversa ha perso il filo un pò di tempo fa…

  • cristina mariotti

    Buonasera, vorrei affittare un appartamento senza utilizzare piattaforme.
    Devo registrare i dati del cliente sul portale della polizia di stato, devo acquistare un libretto di ricevute in tabaccheria per registrare il pagamento da parte del cliente.
    Oltre a questo devo fare altro?
    Grazie mille
    Cristina

    • Maurizio Beolchini

      Gentile Cristina, rispetto agli impegni di sua competenza non fa alcuna differenza che la prenotazione venga da un portale o da una telefonata diretta dell’ospite o in qualunque altro modalità. In tutti i casi se fa Locazione Turistica deve compilare e firmare con l’ospite un contratto specifico, fargli pagare l’imposta di soggiorno dove e come questo sia previsto, comunicare entro 24 ore dall’arrivo in Questura attraverso il portale alloggiatiweb le anagrafiche degli ospiti e rilasciare una ricevuta di quanto incassato. Dove sia previsto dovrà anche inviare le comunicazioni relative ai “flussi turistici”. Le consiglio di verificare sul sito del suo comune la prassi specifica per operare in Locazione Turistica perchè non solo non esiste una modalità unica ma direi piuttosto che non ne esistono due uguali.

  • Giuliano Borsari

    Buongiorno Maurizio affitto con modalità locazione turistica un immobile a Milano con diritto di sub affitto. Per quanto abbia cercato non ho trovato risposta al seguente quesito a cui spero possiate rispondermi:
    1- Se opto per la cedolare secca, il 21% viene applicato sul 95% al lordo o al netto delle commissioni di Booking e Airbnb o altro intermediario ?
    2- Se non opto per cedolare secca posso dedurre ke spese fi affitto, bollette, intermediazione, pulizie finali, manutenzioni varie ?
    Vi ringrazio molto per la cortese risposta
    Grazie
    GB

    • Maurizio Beolchini

      Il reddito fondiario andrebbe calcolato sull’importo del contratto di locazione non sulla “cassa” quindi sul valore del contratto iniziale dell’ospite al portale, però ci sono punti di vista differenti sopratutto riguardo operatori come AIRBNB che effettuano un ricarico sull’ospite del tutto indipendente dal contratto con l’host che a sua volta viene addebitato di una differente commissione. A mio parere il valore del contratto sul quale applicare la cedolare secca è quello del netto incassato + la commissione pagata dall’Host al portale, non quella pagata dal’ospite al portale che a tutti gli effetti riguarda un accordo tra terze parti rispetto al proprietario.
      Se porta il reddito in dichiarazione può dedurre i costi direttamente legati alla locazione non all’utilizzo del bene. Quindi sì pulizie no utenze, sì commissioni e manutenzioni dovute a guasti procurati dall’ospite no ristrutturazioni e rifacimenti.

  • Mario Giaquinta

    Buonasera Maurizio.
    Sulla base di quanto richiestole dalla Signora Lucia, il quesito che mi riguarda è: acquistando come prima casa un appartamentino in Valle d’Aosta (50 mq, soggiorno con divano letto 2 posti e angolo cottura, una camera da letto, un bagno) avendo la residenza in loco ma per ragioni personali non abitandolo per lunghi periodi è possibile locarlo come Locazione Turistica non imprenditoriale senza perdere il beneficio dell’esenzione IMU? Lei ha già indicato che “no” ma che senso ha lasciare un immobile disabitato quando se ne potrebbe avere un beneficio?
    Le posso chiedere come si fà a reperire quella nota dell’Agenzia delle Entrate cui lei faceva riferimento?
    Grazie della risposta che vorrà darmi

    • Maurizio Beolchini

      L’IMU è una tassa sul possesso non sull’utilizzo del bene e di conseguenza la Locazione Turistica non ne modifica lo stato. Trova l’informazione anche in questo articolo del Sole 24 ore riferito proprio alla sua questione.

  • BARBARA VIT

    Mio marito mi ha ceduto in comodato d’uso gratuito 2 appartamentini (ricavati da un unica unità immobiliare) da affittare in forma non imprenditoriale. Avrei però delle domande perché la questione non è sempre chiarissima. Premetto che sono presente su booking.com e le fatture vengono emesse a mio nome. Pago regolarmente tassa di soggiorno (sempre a mio nome) e registro gli ospiti sul portale alloggiati PS
    1) E’ vero che non avendo partita Iva non posso incassare più di 5mila euro l’anno?
    2) Anche con il comodato i redditi vengono imputati al proprietario e quindi le fatture di booking dovrebbero essere a suo nome? Anche optando per la cedolare secca?
    3) Non c’è bisogno della SCIA
    4) Qualora non fosse possibile superare i 5mila euro e questo dovesse accadere cosa succede dal punto di vista fiscale?

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Barbara, le rispondo punto per punto:

      1) E’ vero che non avendo partita Iva non posso incassare più di 5mila euro l’anno?
      Non mi risulta questo limite ma ogni regione prova a legiferare per conto suo, e senza sapere dove risiede mi risulta impossibile darle una risposta precisa. Riporto l’esempio di Firenze, dove la Regione in un primo tempo aveva espresso in una sua Legge dei valori in base ai quali si stabiliva la imprenditorialità o meno della Locazione Turistica, ma è stata poi costretta ad ammettere di non avere competenza in merito lasciando all’Agenzia Entrate ed alle leggi dello Stato il compito di stabilire cosa sia imprenditoriale e cosa non lo sia. Posso dirle con certezza che agenzia entrate considera il “reddito” prevalente quello che si considera l’occupazione del cittadino, ma nel caso specifico trattandosi del proprietario direi che il problema non si dovrebbe porre in questi termini.
      2) Anche con il comodato i redditi vengono imputati al proprietario e quindi le fatture di booking dovrebbero essere a suo nome? Anche optando per la cedolare secca?
      Con il comodato gratuito l’eventuale reddito prodotto dall’immobile reddito resta comunque a capo del proprietario.
      3) Non c’è bisogno della SCIA
      Anche qui entriamo in una dedalo di leggi regionali e regolamenti comunali diversi per ogni città italiana. In linea di massima comunque la locazione Turistica non necessiterebbe di una “comunicazione inizio attività” ma nella maggiore parte delle località è comunque obbligatorio iscriversi ad appositi registri comunali ad esempio per accedere all’imposta di Soggiorno obbligatoria, ed in alcuni casi la procedura è effettivamente la medesima di presentazione della SCIA.
      4) Qualora non fosse possibile superare i 5 mila euro e questo dovesse accadere cosa succede dal punto di vista fiscale?
      Ripeto che il caso non si pone in questi termini oltretutto trattandosi appunto di reddito fondiario del proprietario dell’immobile.

  • Andrea Ciao

    Il sito della Questura di Bologna (e anche quella di Padova) riporta che la comunicazione degli alloggiati non è obbligatoria se il periodo di cessione è inferiore ai 30 giorni e se il locatario è un cittadino comunitario.
    https://questure.poliziadistato.it/it/Bologna/articolo/5730dcfc4ae6e310067291
    https://questure.poliziadistato.it/it/Padova/articolo/5730de51ea9a8002328861

    Tale principio penso possa essere applicato a tutti i comuni italiani. Che ne pensi?

    • Maurizio Beolchini

      Gentile Andrea la legge è assolutamente chiara sono le comunicazioni magari ad esserlo meno… a questo link trova la medesima Questura di Bologna che descrive l’obbligo dell’accesso al portale alloggiatiweb della Polizia di Stato per inserire le anagrafiche degli ospiti.
      https://questure.poliziadistato.it/it/Bologna/articolo/7385832e07556f70542544847
      Le assicuro che l’obbligo sussiste ed in questo stesso blog trova più di una riferimento al regolamento di Polizia TULPS ed alla legge specifica.

  • anna giunti

    Salve ho trovato davvero molto interessante questo sito e vorrei anche io chiedere alcune spiegazioni per la mia situazione.
    Mio marito ha come seconda proprietà un’appartamento nel centro storico di napoli, ora mio figlio (non il suo) la gestisce come casa vacanze tramite portale airbnb booking ecc..
    Mio figlio non ha alcun documento scritto che gli conferisce la titolarità di gestione dell’immobile, quale dovrebbe stipulare secondo lei? secondo quesito è i bonifici che riceve su un suo conto corrente come pagamenti dai siti vanno a creare un reddito solo a lui o vanno ad incidere fiscalmente a mio marito (il proprietario)? Le tasse sugli incassi deve pagarle mio figlio o mio marito? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Grazie Anna per l’interessante questione che ritengo comune a molte famiglie. La situazione come mi ha esposto è assolutamente irregolare perchè se il bene immobile è di una persona il reddito prodotto non può andare ad una terza. Le suggerisco di fare un comodato “oneroso” tra suo marito e suo figlio, anche ad un cifra bassa che magari copra giusto le spese condominiali e le imposte. In questo modo suo marito dichiarerà il reddito percepito dal comodato e suo figlio quello derivante dalla locazione.

  • Alessia anita

    Salve un’informazione : come funziona in una casa al mare che ha due proprietari in cui uno vuole affittare e uno no? Si potrebbero eventualmente dividere i rispettivi mesi e ogni proprietario gode del bene come meglio ritiene? (fare la vacanza o affittarla per recuperare le spese). Come si farebbe per la divisione?

    • Maurizio Beolchini

      Bhè la questione è più curiosa che tecnica, credo che la soluzione da lei prospettata sia la più ragionevole. Per quanto riguarda l’eventuale registrazione in Comune e Questura anche la volontà di una sola delle parti è sufficiente, in quanto non cambia la natura dell’immobile. Auguri!

  • Licia Damasca

    Salve, l’assemblea condominiale contesta il fatto che i miei ospiti (ho sette posti letto) contribuiscono all’aumento generale delle spese di elettricità e usura ascensore, poichè usano l’ascensore per il 6° piano, e quindi non vogliono i pagare spese in più, loro hanno un danno economico da quello che invece per me è un vantaggio economico.
    E’ già stato sollevato questo problema? Come quantificare questo aggravio di spese per il condominio? Grazie!

    • Maurizio Beolchini

      In effetti l’osservazione del condominio è ragionevole, però è l’assemblea che deve votare la modifica dell’attribuzione delle spese legate al consumo, ma più che l’elettricità e l’ascensore, che non mi risulta siano mai state attribuite in modo quantitativo ed anche in questo caso sarebbe pretestuoso, sono quelle dell’acqua potabile che dovrebbero essere diversamente suddivise.

  • serena tugnoli

    Complimenti per il Blog, il piu’ esauriente, e corretto che abbia trovato fino ad ora .
    Affitto da 4 anni due appartamenti con locazioni per turisti a Verona in forma non imprenditoriale, mi restano ancora dei dubbi e mi piacerebbe conoscere la Vostra opinione.
    -E’ possibile affittare a nuclei diversi stanze diverse ? ( il comune non e’ riuscito a rispondere alla mia domanda…..)
    -il comune di Verona ci obbliga a modificare la tari, da utenza domestica ad utenza non domestica….. vi sembra opinabile in alcun modo? Automaticamente applicando questo tipo di imposta, sembra a mio avviso esservi ammissione di attivita’ imprenditoriale, mentre per il codice civile siamo liberi di stipulare contratti brevi di affitto in forma non imprenditoriale…..
    -Per applicare il regime di cedolare secca, lo si deve esprimere sul contratto di locazione. Quando un contratto viene stipulato tramite airbnb, non e’ specificato da alcuna parte. Io pre proteggermi stipulo un contratto con tutti gli ospiti.Se fosse airbnb infatti a stipulare il contratto, sarebbe airbnb a dover pagare l’irpef l’ imposta di soggiorno e a dover comunicare i dati in questura……… Non mi e’ chiaro come venga sviata la stipula del contratto da parte degli altri proprietari…
    grazie per l’approfondimento!

    • Maurizio Beolchini

      Grazie per i complimenti e mi scuso per il ritardo nella risposta, vedo di trattare punto per punto:
      -E’ possibile affittare a nuclei diversi stanze diverse ?
      è ovviamente possibile, che il comune non conosca la risposta è imbarazzante, faccia due contratti di locazione turistica separati e punto.
      -il comune di Verona ci obbliga a modificare la tari, da utenza domestica ad utenza non domestica…..
      a Firenze il Comune ha riconosciuto esattamente l’inverso, a MIlano il regolamento TARI specifica precisamente che si deve trattare di “attività professionale” e se le parole hanno ancora un valore direi che anche qui di dubbi non possono essercene. la locazione è e resta locazione sia che duri un giorno che vent’anni, questo è ciò che dice la legge, o la cambiano o la rispettano pure loro!

  • Monica Vilau

    Buonasera
    Ho letto un po’ i commenti e vi volevo chiedere un parere sulla mia situazione. Mio cognato,il fratello del mio marito, ha un appartamento di proprietà, che non usa. Mio marito ed io avevamo pensato di prenderlo e fare una locazione turistica, Di metterlo su un sito tipo Airbnb.
    Ci può dire per cortesia come sarebbe meglio fare, secondo la sua parere professionale ?
    Vi ringrazio anticipatamente

    Cordiali saluti

    • Maurizio Beolchini

      Monica non vedo che problemi possano esistere perchè la vostra scelta non si realizzi, se volete che il reddito sia in capo a voi vi consiglio di fare con vostro cognato un contratto di comodato oneroso anche per valori modesti, ad esempio che copra le sole spese condominiali, e quindi di informarvi in Comune sui passi da seguire per mettersi in regola. Purtroppo senza sapere in quale località siete non mi è possibile darvi consigli pratici.
      buon lavoro

  • Elena Commins

    Gentile Maurizio,
    Obblighi Dei Condominio dove sono proprietaria indicano che:
    È fatto assoluto divieto di:
    “Utilizzare i locali di proprietà esclusiva privata a sanatorio, di locanda di pensione, di albergo ed anche “Bed and Breakfast” (ad esclusione dell’attività di turismo privato e di esercizio di affitta camere) e seguono altri condizioni divieti.
    Considerando quello che è dentro i parentesi, vorrei chiarificare il significo di “turismo privato”
    e secondo lei potrei

    • Maurizio Beolchini

      Può certamente fare locazione turistica nel suo appartamento, e la stessa frase del condominio lo conferma. In ogni caso non si tratta di una concessione perchè trattandosi di “locazione” non di attività ricettiva il condominio non la può impedire, a meno che decidiate all’unanimità che non si può affittare il proprio appartamento a nessuno per nessuna ragione… delibera oggettivamente difficile da prendere in considerazione.

      • Elena Commins

        Grazie per la risposta, e le chiedo scusi che il messaggio non era spedito in una forma intera.

  • Elena Commins

    svolgere attività di locazione turista tramite un sito tipo Airbnb/ oppure affittarlo per alcuni mesi alla volta tramite un’agenzia senza essere contro le regole dell’ condominio.
    Cordiali saluti,
    Elena

  • Daniela Pintus

    Salve, ho necessità di un’informazione: sono proprietaria di 2 appartamenti nel comune di Alghero ed affitto per periodi brevi in particolare d’estate. A seguito di una contestazione da parte dei condomini, l’amministratore mi richiede di comunicargli i riferimenti di tutti gli inquilini, in quanto, a suo dire previsto dalla legge. Sono davvero obbligata ad una tale comunicazione? Anche solamente per una o due notti?
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      L’amministratore si riferisce al regolamento della “cessione fabbricati” ed alla anagrafe di condominio, ma nel caso della locazione turistica la comunicazione in questura sostituisce pienamente qualunque altra modalità, sollevando sia il proprietario che a maggiore ragione l’amministratore da qualsivoglia responsabilità o necessità di ulteriori comunicazioni. Credo che essere più solerti dell’inviare entro 24 ore direttamente al Ministero dell’Interno l’anagrafica Ospiti come siete tenuti a fare… nemmeno il più solerte amministratore ci riuscirebbe.

  • Alessandro Curto

    Informazioni
    X un affitta camereLe spese della corrente gas e Internet e condominiali le paga il proprietario ? O una percentuale la mette l agenzia

    • Maurizio Beolchini

      a priori le paga il proprietario che deve quantificarle nel prezzo forfettario, teoricamente sarebbe possibile inserirle nel contratto con l’agenzia ma la vedo una inutile complicazione.

  • Mauro Castellazzi

    Il contratto di locazione viene stipulato per 30 giorni per persona fisica, quindi se il locatore stipula diversi contratti a nome della stessa persona fisica nell’ arco dell’ anno solare. Il locatore potrebbe incorrere in sanzioni penali?

    • Maurizio Beolchini

      “penali” certamente no perchè comunque ci stiamo muovendo in ambito amministrativo, poi non esisterebbe reato fiscale in quanto l’articolo di legge parla di durata del singolo contratto non della sua reiterazione nel tempo di uno o più anni, diverso può essere il regolamento comunale o regionale ma in questo caso al massimo ci potrebbe essere una ammenda.

  • Alberto

    Buongiorno Maurizio,
    da quello che ho capito il pagamento dell IMU su un appartamento adibito ad attività di locazione turistica “sà da pagare”….
    Posso invece mantenere la residenza? L’ unica “stanza” che rimarrebbe a mio usufrutto sarebbe il garage.
    Cordiali saluti
    Alberto

    • Maurizio Beolchini

      La locazione turistica non muta in alcun modo l’aspetto fiscale dell’immobile, che lei ci abbia la residenza è ugualmente indifferente perchè resta comunque libero di affittarla un giorno o 365 giorni, dove lei vada a dormire in questo caso è cosa che non deve interessare nè al fisco nè al comune…

  • Stefano Lucio Dettori

    ciao, ho una casa in Sardegna. Ci risiede (ma non ci vive, ha solo la residenza lì) un mio fratello, che non è proprietario dell’immobile. Vogliamo usare l’immobile per la locazione turistica, ma nel modulo per attivare il pagamento dell’imposta di soggiorno dobbiamo dichiarare che l’immobile non è adibito ad abitazione principale. secondo voi possiamo farlo? cosa rischiamo? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Me la sono riletta tre volte perchè mi sfugge dove sia il conflitto: se dichiarate che l’immobile NON è adibita ad abitazione principale affermate il vero. Siete forse preoccupati che in questo caso contestino la residenza di suo fratello? E per quale motivo dovrebbero poi farlo? Un comune ha tutto l’interesse ad aumentare i propri cittadini non a diminuirli.

  • Tiziana

    Gentile Maurizio,
    ho un problema che non riesco a superare, ho un appartamento molto grande su due piani in qui abito, vorrei locare una parte di esso per brevi periodi, ma il mio Comune non prevede il pagamento della tassa di soggiorno per le unità immobiliari adibite ad abitazioni principali.
    In seguito a questa regola, non riesco ad ottenere dalla Questura le credenziali per l’iscrizione al sito alloggiati, in quanto il Comune non accetta nessuna registrazione (richiesta dalla polizia) del mio appartamento, dal momento che non potrei applicare la tassa di soggiorno.
    Da una parte la legge mi permette di locare, dall’altra non mi permette di rispettarne le regole.
    Come uscirne?
    Cordiali saluti,
    Tiziana

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Tiziana, mi scriva in quale comune si trova l’appartamento perchè qui siamo tra “comma 22” e kafka, mettiamola così: se ci abito non posso locarla ma se non faccio locazione non guadagno abbastanza da abitarla…
      Comunque cosa le cambia dichiarare che non è l’abitazione principale? che le contestano la residenza? ne dubito davvero…

  • Camilla Rizzardi

    Ottimo sito! Io ho una locazione turistica parziale (quindi sono in affitto in un appartamento nel quale abito e ho adibito una camera e un bagno ad uso turistico).
    Che spese posso dunque detrarre?
    Il canone di affitto è detraibile?
    Grazie
    Camilla R.

    • Maurizio Beolchini

      se fa cedolare secca può detrarre solo un 5% sull’importo dichiarato, se invece mette il reddito sulla dichiarazione IRPEF può teoricamente mettere in detrazione parte delle spese direttamente riconducibili all’impegno della locazione, ma NON quelle legate direttamente all’abitazione e non legate all’utilizzo come riscaldamento nè tantomeno l’affitto, perchè nella casa ci abita lei.
      Per scaricare queste spese deva fare una partita IVA come gestione alberghiera, in questo caso detrae tutto dall’affitto alla luce alle bollette di acqua e TV.

  • Isabella Cardinali

    Buongiorno Maurizio e complimenti per l’utilità di questo blog. Sono di Bologna e vorrei adibire a locazione turistica una parte dell’appartamento in cui risiedo e che è di mia proprietà. È un appartamento che si sviluppa su 3 piani, ha due entrate e due cucine per cui vorrei fare solo locazione turistica e non b&b. Mi hanno riferito che in Emilia Romagna questo non è possibile se si ha residenza nella casa di cui si vuole locare una parte. Potrebbe chiarirmi le idee? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Non conosco precisamente il regolamento dell’Emilia Romagna ma trovo comunque scorretta una applicazione del modello che mi descrive. MI scriva personalmente che sarò lieto di mandare una richiesta di chiarimenti al comune ma per farlo è meglio riferirsi ad un caso specifico non generale, in questo modo sono costretti a rispondere nel merito. maurizio@hospres.it

  • Cristian Loft

    Salve , o un bi locale, due camere da letto con due bagni a Desenzano del Garda. Nella planimetria risulta come un bi locale, devo fare una scia unica, la domanda e : posso affittare a due copie per esempio non conoscenti , fare due check-in diversi, affittare le due camere indipendenti, ogni camera a bagno e cucina.

    • Maurizio Beolchini

      Credo di averle già risposto comunque senz’altro sì, perchè la locazione turistica prevede anche la singola stanza e non esiste motivo per cui se ho due stanze non possa fare due contratti…

  • Francesco

    Buongiorno,
    ho la possibilità di affittare (tenendomi i proventi) una proprietà dei miei genitori sotto forma di locazione turistica ed avevo intenzione di utilizzare il portale airbnb.
    Posso fare il tutto a nome mio o rischio impedimenti di tipo fiscale/legale?
    In particolare mi interessava capire se, a prescindere dai redditi che dovrà obbligatoriamente dichiarare mio padre essendo proprietario, le entrate debbano per forza andare su un suo IBAN o meno.
    Inoltre: sul modulo della regione veneto per la locazione turistica c’è la dicitura di “locatore mandatario”, è possibile farla a mio nome registrandomi come tale?
    In sostanza come mi converrebbe muovermi?
    Grazie.

    • Maurizio Beolchini

      Il punto non è tanto chi incassa il denaro quanto il fatto che la domanda può essere presentata da un avente titolo quindi o il proprietario o un affittuario. Nel suo caso la pratica andrebbe intestata a suo padre anche se poi gestirà tutto lei, è possibile inserire nella pratica telefoni ed email suoi così che nessun disturbo debba andare al suo genitore. Il discorso incasso è secondario se non per il fatto che il reddito comunque andrà dichiarato dal proprietario, ma anche in questo caso potrebbe fare lei a nome di suo padre la cedolare secca risolvendo anche questo aspetto fiscale.

  • Marco Girau

    Buonasera,
    innanzitutto grazie e complimenti al sig. Maurizio Beolchini per aver messo a disposizione il suo Sapere in materia a portata di tutti.
    Leggo molti commenti ma, siccome non sono riuscito a leggerli tutti, domando scusa in anticipo se per casualità dovessi ripetere un quesito a cui sia già stata fornita risposta in precedenza.
    Scrivo per domandare chiarezza in merito a una tipologia di affitto breve di cui, certe cose, ancora, faticano ad essermi chiare: l’affitto di una porzione di casa propria per periodi inferiori a 30gg. Io dispongo di una casa abbastanza grande, in cui vivo, e di cui vorrei mettere a disposizione per gli ospiti una camera da letto, un bagno e uno spazio cucina. Non è quindi né un b&b, né un affittacamere, né un appartamento. Mi chiedo, dunque: esiste una legge che fornisca una regolamentazione riguardo questo particolare tipo di locazione? Soprattutto, in merito al fatto se sussista o meno l’obbligo di invio dei nominativi alla questura e un’ipotetica notificazione al Comune di residenza.

    Grazie in anticipo per l’attenzione.

    • Maurizio Beolchini

      Vabbè diciamo che la risposta è stata data almeno cento volte ma per lei faremo centouno:
      Sì è senz’altro possibile affittare stanze nella sua casa attraverso l’esercizio di un diritto sancito dal codice civile che si chiama Locazione Turistica.
      Al di sotto dei trenta giorni di permanenza non è necessario registrare il contratto di locazione, contratto che però è obbligatorio redigere e firmare in tutte le regioni italiane salvo la Lombardia.
      E’ sempre obbligatorio inviare tempestivamente al portale del Ministero dell’Interno Alloggiatiweb le anagrafiche degli ospiti, richieda quindi alla questura di competenza le modalità di registrazione. Lo stesso deve fare presso il suo comune relativamente alla prassi di comunicazione inizio attività ed eventuale imposta di soggiorno.

  • Nicola

    Salve, vorrei avere informazioni e magari normative dove si evinca che è possibile per un proprietario di casa, residente, avviare l’attività di casa vacanza nella stessa unità immobiliare ove ha la residenza.
    Grazie.

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Nicola, mi permetto di rispondere alla sua interessante questione ribaltando il concetto che lei esprime: per quale motivo non dovrei potere affittare una parte della casa nella quale abito e sono residente?
      La locazione di qualunque bene riconducibile alla proprietà privata è un diritto riconosciuto dal Codice Civile, precisamente la Locazione Turistica si riferisce agli articoli 1571 e seguenti dello stesso Codice, articolo 7 D. Lgs. 286/1998, articolo 12 del Dl 21 marzo 1978, n. 59, convertito nella legge 18 maggio 1978, n. 191.
      Piuttosto è fuorviante il suo riferirsi alla “Casa Vacanza” che è un concetto assolutamente NON cartesiano in quanto interpretato diversamente in Lombardia rispetto alla Toscana, al lazio ed alla Liguria… insomma continui a chiamarla Locazione Turistica e vedrà che ovunque si trovi non sbaglierà.

  • Elena

    Buongiorno, leggendo i commenti ho chiarito molti dubbi non ho trovato però la risposta che cercavo per una specifica situazione. Da pochissimo ho avviato attività di locazione turistica nella provincia di Padova e come primi clienti avrei una famiglia che risiede in un comune limitrofo che ha acquistato una nuova casa e venduta quella dove ancora risiede. Non possono ancora entrare nella nuova ma devono lasciare “la vecchia” mi sono informata presso gli uffici competenti sul tipo del contratto da stipulare, non essendo turisti e comunque della stessa provincia e riguardo l’applicazione dell’imposta di soggiorno o meno. La risposta è stata esaustiva, tutto rimane come dovessi affittare a dei normali turisti e fin qui ci siamo. Il mio problema riguarda il compenso; questa famiglia è di mia conoscenza, sapendo la difficoltà economica di questo momento (hanno un mutuo in sospeso e devono pagarmi l’affitto) ho chiesto loro una cifra bassa rispetto la tariffa della zona e dovrebbero fermarsi per circa un mese. Proprio perché vado in contro alle loro esigenze non vorrei però rimetterci quindi nel contratto che farò a loro metterò fornitura di biancheria esclusa e pagamento utenze a consumo…il quesito che mi pongo è proprio questo: posso con un contratto di locazione turistica, come sono obbligata a fare, escludere questi servizi o devo obbligatoriamente fornire la biancheria e includere i consumi utenze? Ringrazio anticipatamente per la risposta che potrà darmi

    • Maurizio Beolchini

      E’ vero che in questo contesto stiamo parlando di Locazione Turistica ma in questo caso le suggerisco di fare invece un contratto temporaneo dei quaranta o cinquanta giorni che occorrono ai suoi ospiti, includendo le spese che ritiene e portandolo alla registrazione precisando l’esigenza di temporaneità dovuta alle necessità della famiglia ospite e dichiarando che intende comunque aderire alla cedola secca, così da non pagare nemmeno la registrazione.

  • Caterina Righetti

    Buongiorno, Le scrivo perché nel mio condominio hanno destinato un appartamento ad uso locazione turistica all’ultimo piano, con ascensore. Io abito al primo piano e abbiamo inoltre l’acqua condominiale. Solo io sono residenziale, gli altri sono uffici. La ripartizione dell’acqua era stata fatta anni orsono ipotizzando delle quote che rispecchiassero i consumi e la superficie dell’immobile. Il fatto che diventi locazione turistica dovrebbe cambiare questa ripartizione? e Per l’ascensore e la pulizia scale che sono ripartiti a millesimi?
    Grazie dell’attenzione.
    Cordiali saluti

    • Maurizio Beolchini

      Trovo naturale che il consumo acqua debba riportarsi alla media di persone che abitano negli appartamenti, così come il fatto che le spese ascensore possano considerare una quota con maggiorazione proporzionale a seconda del piano di proprietà.

  • Alessandra Zarfati

    Salve.
    ho fatto stupidamente scadere la PEC all’interno della quale vi era l’email di risposta della Regione di appartenenza (Lazio) a cui chiedevo l’autorizzazione per l’inizio dell’attività. Non posso più recuperare il NUMERO DI PROTOCOLLO o comunque il codice che identifica il mio alloggio. Non so come recuperarlo. Può aiutarmi?

    Grazie tante

    • Maurizio Beolchini

      Le dirò che la comunicazione con il Comune di Roma non è precisamente facile… io suggerirei di presentare nuovamente la domanda o comunque di rientrare sul portale Roma Capitale riprendendo la medesima pratica e rispedirla come se fosse la prima volta. Se le rispondono che è già presente ha comunque un contatto al quale richiedere il protocollo, se le accettano la nuova presentazione ha comunque risolto il problema.

  • Alessandra Zarfati

    Se è vero che si può affittare il proprio alloggio come Locazione Turistica se quell’alloggio è la propria Residenza e la propria prima casa, come mai sul sito del Comune di Roma compare questa Faq con la relativa risposta? Non capisco allora quale sia la risposta giusta!

    25. E’ possibile avere la residenza o il domicilio presso una casa o un appartamento per vacanza?
    No, il Regolamento della Regione Lazio n. 8 del 7 agosto 2015, modificato dal Regolamento Regionale n.14 del 16 giugno 2017, impone che all’interno di tali strutture, gestite sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, non vi siano persone residenti né domiciliate.

    • Maurizio Beolchini

      Proceda comunque, ho fatto una dozzina di comunicazioni inizio attività sulla città di Roma nell’ultimo mese e tutte di proprietari residenti, cosa evidente visto che i documenti anagrafici sono allegati alla domanda, ed il Comune non ha avuto nulla da eccepire. Evidentemente si tratta di informazioni non aggiornate o comunque superate dalla realtà.

  • Giorgio

    Salve Sig. Maurizio Beolchini e grazie per questa pagina esaustiva che ha messo a disposizione. Vista la sua grande esperienza, vorrei chiederle se nelle locazioni turistiche è possibile offrire gratuitamente acqua, latte e merendine. Altra domanda: se è possibile organizzare un frigobar “a pagamento volontario” con tanto di cassettina dove depositare il denaro relativo ai prodotti consumati dal frigo. La ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.

    • Maurizio Beolchini

      Tecnicamente sarei portato a rispondere sì a tutte due le sue simpatiche proposte, perchè comunque si tratta di “regali” non di commercio. Però le suggerisco di non farne menzione nelle pagine di promozione sui portali perchè un B&B suo vicino potrebbe essere portato ad una interpretazione meno elastica e denunciarla per avere dato cibo agli ospiti, proibitissimo come dare le noccioline alle scimmie dello zoo…

  • simone bassoli

    Salve Maurizio, le scrivo da Alghero. In comune mi dicono che se sono risiedente in un appartamento non posso locare delle stanze se non costituendomi in b&b, stesso problema esposto in più occasioni. La legge regionale dice una cosa , quella nazionale un’ altra. Vorrei fare delle locazioni turistiche per brevi periodi di una porzione di casa dove risiedo e ho la residenza in maniera legale quindi devo registrarmi in comune in qualche modo per avere le credenziali per flussi turistici, tassa di soggiorno e denuncia delle presenze, come faccio se non è prevista l’ opzione locazione turistica di una stanza, o locazione turistica di un appartamento dove si risiede?

    • Maurizio Beolchini

      In alcuni comuni ( mi risultano Bologna e Napoli) effettivamente pongono la questione di incompatibilità tra residenza e locazione turistica. Io trovo la cosa del tutto indifendibile perchè impedirmi di affittare la mia stessa casa quando ad esempio sono in ferire o comunque assente per motivi di lavoro è contro le più elementari norme di proprietà privata e libera iniziativa economica. Anche in questo caso le consiglio di andare da un giudice facendo un esposto e richiedere un parere al tribunale. Nel caso siamo disponibili a condividere le spese legali per avere una risposta definitiva alla questione, mi contatti personalmente.

  • Massimiliano raspatelli

    Salve, sto prendendo in affitto un appartamento con contratto di cedolare secca e con la clausola che posso sub affittarlo con la volontà del proprietario. Lo adibirò a locazione turistica. Le porgo due domande : la prima è posso non cambiare la residenza dalla mia prima casa di proprietà e quindi continuare a non pagare imu? La seconda è se due volte all anno con f24 pago allo stato il 21%dell incassi della locazione turistica, il reddito percepito dalla locazione lo devo anche dichiarare sulla dichiarazione dei redditi come redditi diversi? Grazie mille

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Massimiliano mi duole deluderla ma se lei affitta un appartamento non può per nessun motivo applicare la cedolare secca sul reddito del subaffitto per il semplice motivo che è una modalità riservata al proprietario ed è formalmente esclusa per il subaffitto. Di conseguenza il reddito andrà nella dichiarazione e contribuirà al calcolo dell’aliquota. La questione della residenza non mi è chiara ma certamente può mantenerla nella prima casa perchè la locazione turistica non richiede la residenza, diversamente dal B&B.

  • Cosimo in

    Salve vorrei un informazione, è possibile iscrivermi al sito della polizia per le comunicazioni, senza aver fatto la SCIA (trattandosi di affitti non continuativi)? Se si come? Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Cosimo, effettivamente alcune questure rilasciano le credenziali indipendentemente dal fatto di avere presentato la comunicazione di inizio attività, salvo poi darne comunicazione al Comune e quindi farle arrivare la sanzione. Però per rispondere alla sua domanda diciamo di sì, in diverse questure accettano la richiesta di registrazione su Alloggiatiweb senza necessità di allegare la documentazione del comune. Questo però certamente non avviene a Milano e Roma dove senza ricevuta protocollata la domanda non viene presa in considerazione.

  • Cataldo Lucchese

    Salve, fitto la mia casa in modo non continuativo e solo in alcuni periodi per meno di 30 giorni. Ho letto che non è obbligatorio fare alcuna comunicazione al comune, esiste un articolo del CC che dice questo? E se si, quale?
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Dipende dal comune dove si trova la sua abitazione, ad esempio nei due tre chilometri tra Viareggio, Lido di Camaiore, Pietrasanta e Forte dei Marmi vigono ben 4 regolamenti diversi, anche opposti. A Pietrasanta non è necessaria alcuna comunicazione negli altri comuni sì anche se in forma diversa. Le suggerisco quindi di recarsi in Comune e chiedere quale sia la prassi corrente per esercitare la Locazione Turistica.

  • Sara Scognamiglio

    Salve Maurizio, complimenti per il blog! L’unico veramente chiaro disponibile sul web, grazie grazie grazie!
    Una domanda: ho un appartamento che ho destinato ad affitti brevi. Ho richiesto le credenziali per l’accesso al portale alloggiati web e mi hanno chiesto se dovessi presentare una scia. Non sapendolo (nè io nè in questura) pensavo di recarmi al SUAP del mio comune per chiedere chiarimeti. Se la SCIA fosse necessario, seguiranno dei sopralluoghi da parte del comune. In quel caso cosa dovrò far trovare a posto? Cosa controlleranno?
    Questa cosa mi spaventa perché temo troveranno sempre il pelo nell’uovo.
    Grazie! Sara

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Sara, sono andato giusto due giorni fa a ricevere i vigili dell’annonaria in una visita ad un appartamento in Milano, e posso così elencarti cosa hanno richiesto di vedere:
      pianta catastale, che hanno verificato essere uguale allo stato di fatto.
      documentazione presentata in questura e città metropolitana
      certificazioni degli impianti.
      era tutto ok, mi hanno stretto la mano e sono andati.
      Considera però che non è scontato che debbano uscire quando presenti la comunicazione al SUAP, anzi capita abbastanza di rado.

  • Lucia Ivonne Cassarino

    Buonasera volevo affittare per brevi periodi ad uso turistico il mio appartamento. Ho già in mio possesso l’APE ,il mio impianto elettrico è a norma di sicurezza ma non è certificato. Posso ugualmente fare questo tipo di affitto oppure è obbligatorio avere la certificazione dell’impianto. Attendo vostre notizie. Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Oggi la legge stabilisce che anche le case private debbono avere la certificazione, solo che nessuno ce la viene a chiedere a casa… se capita una visita dei vigili potresti avere problema anche se le certificazioni in realtà non le richiedono sempre, anzi quasi mai. Però se lo fanno?

  • Luigi cianciulli

    Salve…complimenti per la competenza che dare nel forum. Volevo porle questa domanda. Avendo la proprietà di un appartamento, ove non risiedo e usufruuisco dell’ esenzione IMU x gli appartenenti delle forze armate. Iniziando questa attività di locazione turistica perderei l esenzione?
    Leggendo dei forum dicono che la locazione solo di una stanza nn perderei l esenzione. E ‘ vero? Ci sono altre soluzioni? Grazie. Luigi

    • Maurizio Beolchini

      credo che effettivamente la locazione turistica non incida su questa tuo vantaggio fiscale perchè non cambia la modalità di utilizzo dell’immobile, ma trattandosi di una specificità è meglio se ti documenti presso le stesse forse armate.
      ciao

  • Guido Troisi

    Buongiorno,
    innanzitutto grazie e complimenti a Maurizio per aver messo a disposizione il suo sapere tramite questo portale.
    Domando scusa in anticipo se dovessi ripetere un quesito a cui sia già stata fornita risposta in precedenza.
    Io dispongo, in comproprietà con mia moglie di una casa a MILANO che è anche prima casa e residenza; di recente abbiamo acquistato anche l’appartamento adiacente al nostro, di cui vorremmo mettere a disposizione via AirBnB per gli ospiti due camere da letto, due bagni e tenere la restante parte di immobile come ampliamento del nostro soggiorno.
    Vorrei capire in maniera trasparente se/come gestire questa attività in modalità imprenditoriale (sono già possesore di una partita IVA come commerciante)
    Registro una CAV imprenditoriale o apro un B&B?
    Dovendo fornire i dati dei nominativi alla questura le credenziali di accesso vengono fornite solo a seguito di:
    Fotocopia dell’autorizzazione all’esercizio dell’attività (SCIA – Comunicazione)
    Ergo devo comunque registrare al SUAP l’attività per cui posso solo farlo tramite CAV (imprendintoriale o meno) o B&B.

    Grazie in anticipo per un suo gentile chiarimento.

    • Maurizio Beolchini

      Ciao Guido, la scelta tra CAV imprenditoriale o meno è solo tua convenienza fiscale, nel primo caso si tratta di attività famigliare sostanzialmente senza contabilità se non rispetto alla cedolare secca, nel secondo di attività d’impresa con i vantaggi, i costi e gli svantaggi relativi. Riguardo poi il B&B si tratta di cosa ancora diversa che presuppone in questo caso un rapporto con l’ospite più… stretto.
      Se ad esempio pulizie ed accoglienza ospiti la fate voi non credo abbiate convenienza ad operare in forma imprenditoriale, tanto vale fare una CAV non imprenditoriale ed affittare di volta in volta le stanze con bagno, anche economicamente avresti un reddito maggiore. In tutti i casi passi dalla SCIA o comesichiama attraverso il SUAP. Se credi sono pratiche che facciamo anche noi, tutta la trafila dal SUAP + questura + imposta soggiorno + regione/CIR costa € 75… http://www.ospitareinregola.it
      ciao

  • luciana ravarotto

    buongiorno signor maurizio , ho iniziato da qualche mese attivita’ di locazione turistica , e avendo fatto un contratto transitorio ad un professore di scuola di 6 mesi ,contratto registrato regolarmente all’ ufficio delle entrate , mi ritrovo che dopo due mesi questo signore non paga piu’ nulla , come posso fare per mandarlo via? premetto che anche il comportamento che tiene nellappartamento non e’ delle migliori ,urla e sbatte porte. io abito sotto .grazie per la cortese attenzione.

    • Maurizio Beolchini

      Temo che l’unico modo per mandarlo via è avviare con un legale la pratica di sfratto causa disdetta per morosità, e per fortuna che ha un contratto registrato diversamente sarebbero guai.
      Cordiali saluti
      Maurizio

  • Fabio Rossi

    Buonasera volevo sapere se con un monolocale di 22 mq posso fare locazione turistica. Ovviamente è tutto regolare.

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Fabio, per semplicità le rispondo di sì anche se andrebbero visti i regolamenti edilizi dei singoli comuni, certamente però non può farlo a Venezia dove richiedono almeno 35 mq.
      Maurizio

  • Daniele Zan

    Buon giorno.
    Ho un quesito a cui non trovo risposta on line.
    Intendo acquistare un immobile a Verona su cui l’attualmente proprietario ha fatto CUF da residenziale a turistico. L’immobile è stato fino ad ora usato per affitti brevi per i quali l’uso funzionale turistico non è obbligatorio (ha 2 camere). Intendo intestarla come prima casa, avendone diritto, e trasferirci la residenza. Non mi è chiaro se la cosa risulta fattibile e corretta a livello legale-fiscale sia per lo stato che per la banca a cui intendo chiedere mutuo. Che tipo di problematiche posso incontrare?

    Ringrazio anticipatamente per le preziose risposte.

    • Maurizio Beolchini

      La ringrazio della fiducia che ripone in me ma la questione che mi pone non rientra nelle mie effettive competenze, proverò comunque a rispondere in base alla mia esperienza. Riguardo la residenza il comune non troverò da ridire ed io stesso ho trovato comodo mantenerla per anni nell’ufficio dove lavoravo (ed abitavo). Diverso però è l’aspetto “prima casa” se si riferisce ai suoi aspetti fiscali ed ancora di più rispetto al rilascio di un mutuo. Nessuna banca potrà mai assegnarle un mutuo di acquisto residenziale su di un immobile a destinazione diversa dall’abitazione, ma questo come direbbe Sherlock… ” è elementare Watson!”.

  • Sara Rivoli

    Non riesco a trovare un agenzia seria che metta in affitto il mio appartamento a turisti!!! Magari un agenzia straniera dove passino subito al dunque , esiste?

    • Maurizio Beolchini

      Gentile signora Sara Rivoli Perri… forse il punto è che le agenzie serie non “passano subito al dunque affittando ai turisti” perchè fanno altro, questa ormai è un’attività svolta dai portali di prenotazione. Se vuole mi riscriva spiegando con più pacatezza cosa sta cercando e magari indicando anche dove sia ubicato il suo appartamento.
      cordiali saluti

  • Maurizio

    Mi unisco al coro di commenti positivi per questo articolo e vorrei porre una domanda al mio omonimo esperto in materia. Potrebbe una proprieta’ del segmento lusso (ad esempio villa con piscina, giardino, ecc.) con abitazione a due piani strutturati/arredati in modo simile (ovvero ciascuno dotato di camera da letto, soggiorno, cucina e bagno), in cui il proprietario risiede con famiglia e affitta uno dei due piani a turisti, inquadrarsi come locazione turistica? Da sottolineare che i ricavi costituirebbero l’unica fonte (o quantomeno una parte sostanziale) di reddito della famiglia proprietaria.
    Quando si parla di “servizi”, cosa si intende esattamente? Ad esempio l’accesso alla piscina (che usa il proprietario) puo’ essere considerato un “servizio”?
    Grazie ancora per l’aiuto e per aver creato questo articolo.

    • Maurizio Beolchini

      Grazie Maurizio, per avere una risposta più “precisa” dovresti dirmi dove si trova la villa, comunque considera che dal punto di vista normativo non ci sarebbe nessun ostacolo alla Locazione Turistica svolta come la descrivi. Per servizi si considerano i servizi “forniti” in modo attivo non passivo, quindi l’accesso alla piscina va benissimo mentre la pulizia della casa no.
      Nel caso vostro però potrebbe avere un senso fare una attività imprenditoriale tipo B&B perchè potreste scaricare diverse spese di mantenimento della casa stessa e fornire all’ospite a questo punto anche colazione ecc… certo la pratica è più complicata e ci sarebbe il costo amministrativo della società, ma consiglio di partire con la Locazione e quindi solo nel caso in cui il business “girasse” potrete decidere di passare al B&B.
      cordiali saluti

      • Maurizio Campagna

        Grazie per la risposta – la villa non si trova da nessuna parte ma chissa’ un giorno! Per adesso, buon 2019!

        • Maurizio Beolchini

          GRANDE Rocketmail questo tuo approccio dadaista al nuovo anno mi entusiasma, ma dubito che far perdere tempo alla gente sia la strada giusta per arrivarci mai alla tua villa. Casomai comunque contro ogni logica ce la dovessi fare mi aspetto un invito per lo spritz bordo piscina.
          Hasta!

  • Serena

    Gentile Maurizio, grazie per il suo contributo. La questione Affitti brevi è una vera giungla di informazioni contrastanti. Dopo aver studiato a lungo la questione, mi è rimasto ancora un dubbio. So che è possibile pubblicizzare il proprio/i appartamento/i su OTA e siti specifici che includano anche gli short lets, non utilizzando tra l’altro diciture quali CASA VACANZA ecc..So che è anche possibile avere un proprio sito web privato ma quel che ancora non ho capito è quali caratteristiche deve avere questo sito per non essere assimilabile ad un’attività turistica. Es. non usare il booking engine, non pubblicizzare servizi accessori, ecc.. Ha qualche sito esempio da consigliare per capire il format che deve avere?

  • andrea la camera

    Buongiorno, complimenti, il sito costituisce un ottimo vademecum. Ho letto tutte le discussioni e la guida iniziale. Io sto in toscana e qui da marzo hanno introdotto ulteriori regolamenti oltre a quelli comunali di Lucca.
    Pur avendo iniziato da poco, mi sono prima documentato. Ero a conoscenza di quasi tutti gli argomenti qui illustrati, ma ancora NON sono stati considerati alcuni aspetti:
    1)quali criteri sono considerati al fine di considerare l’occasionalità dell’attività? Io affitto in locazione turistica parte della mia abitazione principale in modo non professionale. Su AIRBNB indico i giorni disponibili a calendario escludendo quelli in cui ho bisogno degli spazi o non sono in grado di star dietro agli ospiti, quindi circa 3 mesi, mentre il resto dell’anno indico lo spazio libero per essere affittato
    2)come si concretizza la somministrazione, vietata, di cibi e bevande? Se non servo e non cucino, lasciando solo a disposizione ingredienti (del mio orto) o alimenti confezionati, a parte il B&B accanto che mi vorrebbe denunciare, si configurerebbe servizio tipico di attività ricettiva?
    3)altro argomento non trattato: i prezzi. Su AIRBNB posso indicare il prezzo e la quota aggiuntiva per ogni ospite. Nella locazione turistica non è prevista questa possibilità a meno che io sbagli. Si potrebbe configurare come servizio delle strutture ricettive ?
    4)sempre riguardo ai prezzi, alterare la cifra richiesta nei weekend, oppure in generale durante l’anno, è interpretata dal mio comune come l’applicazione di tariffe di alta e bassa stagione tipica delle strutture ricettive. Una mattina che andai al SUAP a chiedere informazioni incrociai un’anziana che mi disse le avevan fatto la multa perché chiedeva di più nei fine settimana.

    Grazie mille e ciao a tutti!

  • Massimiliano Gaccetta

    Buongiorno volevo chiederle una informazione. Sto per acquistare un appartamento come prima casa. Ovviamente ci metterò la mia residenza. Posso utilizzarlo, nonostante la mia residenza nell’immobile, come Residenza alloggio turistico o altre forme di ospitalità? La zona è Roma
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Massimiliano, sì lo puoi assolutamente utilizzare indipendentemente dal fatto che tu vi abbia residenza o meno. Però questo vale solo per Roma perchè ogni località ha un suo regolamento ed una diversa interpretazione di questo fatto. Nel caso abbiamo appena aperto una rappresentanza a Roma per svolgere queste pratiche, scrivi per averne il contatto telefonico,
      Maurizio

  • Giacomo White

    Buongiorno MAurizio e complimenti per il blog,
    il mio quesito è il seguente: “può una società intestataria di un contratto di locazione con autorizzazione al sub affitto esercitare la locazione turistica nel comune di Roma?
    Grazie

    • Maurizio Beolchini

      Buongiorno Giacomo, la risposta è assolutamente sì, semmai è da valutare se la possa fare a livello non imprenditoriale perchè in questo caso NON dovrebbe essere la sua principale attività. Comunque con tutto il rispetto e l’affetto autentico che porto per chi lavora dietro quelle scrivanie se vai in Comune a chiedere informazioni ne esci con il mal di testa più confuso di prima, perchè la normativa è talmente ingarbugliata che gli stessi impiegati faticano a trovarci certezze.
      Se credi abbiamo appena aperto una rappresentanza a Roma per seguire proprio questo tipo di procedure, nel caso contattami maurizio@ospitareinregola.it

  • Manuela Pessani

    Complimenti per l’articolo, affitto parte della mia abitazione principale con contratti brevi in Lombardia. La normativa mi ha costretto a diventare CAV non imprenditoriale. Sui provenienti pago regolarmente la cedolare secca. Vorrei sapere quali sono i riferimenti normativi grazie ai quali non si perde il diritto di esenzione dal pagamento Imu in quanto prima casa e in quanto al fatto che gli affitti parziali dell’abitazione riguardano solo pochi mesi all’anno (sono in zona turistica).
    Grazie mille anticipatamente

  • Scrivi un commento

    Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *