Michele ha trent’anni, una laurea in economia, ed una buona occupazione come financial tra banche ed assicurazioni, lasciata però senza troppi rimpianti una volta ottenuto il leasing per la nuova barca a vela. Il suo vero lavoro di oggi infatti è la società di noleggio, diporto turistico e scuola di vela che ha creato con una squadra di amici. Hanno basi all’Elba, Ponza, Ibiza ed in Francia alle isole Porquerolles. La sua base terrestre, diciamo così, è però a Milano in un monolocale a due passi dal Portello e dal centro congressi MiCo, nel cuore della vecchia “zona Fiera” per intenderci. Quartiere dove è nato e dal quale non si muoverebbe mai: la scuola, gli amici, i negozi, i bar, la sua storia insomma…
Tutti i fine settimana di primavera, estate ed autunno, Michele però li passa in barca, partendo giovedì sera o venerdì mattina e ritornando al lunedì, dopo avere lasciato i clienti del week end in uno dei porti di riferimento. Da giugno a Settembre poi i giorni passati a Milano si riducono di settimana in settimana fino a zero nell’ alta stagione, quando praticamente non stacca mai, beato lui, da isole, porti ed ormeggi nei luoghi più belli del mediterraneo.
Da due anni subaffitta su AIRBNB, occupandosene direttamente, la stessa casa in cui abita. Da un anno ha integrato, su consiglio dell’Associazione, questo portale con booking.com ed Homeaway (contratto free), il loro risultato commerciale è in proporzione sette, due, uno nell’ordine per i tre canali di vendita: il primo produce effettivamente sette volte più del terzo e tre volte abbondanti più del secondo ma sono tutti e tre gratis ed il costo in commissioni è identico perché comunque anche AIRBNB tra il prezzo al cliente e quello netto che incassa l’host ha il medesimo margine del 14/ 15% come tutti gli altri.
Michele arriva all’Associazione Host dell’Ospitalità residenziale Italiana da un amico che si era associato tra i primi, inizialmente cercava solo informazioni sulla normativa legale/ fiscale e consigli per la gestione del checkin/ out e pulizie. Gli abbiamo invece immediatamente attivato gli altri due canali di vendita valorizzando la comunicazione sulla sua posizione strategica rispetto a MilanoCity, ideale per gli espositori ancora più che per i visitatori. Quindi basandoci sul calendario delle manifestazioni del Portello abbiamo stabilito un pricing molto più aggressivo di quello abitualmente praticato. Il calendario del MiCo da febbraio a maggio su 17 settimane ne aveva dieci impegnate da eventi, e su queste dieci abbiamo applicato prezzi massimi quasi al doppio di quelli consigliati da AIRBNB. Lo abbiamo quindi convinto ad utilizzare un Channel Manager per gestire disponibilità e tariffe da una unica pagina evitando overbooking sulle date più “calde”. Questo nostro “fine-tuning” gli ha aumentato nei cinque mesi del 2016 il ricavato del 70% rispetto al 2015 di EXPO, considerando che i tre giorni di fine maggio della Champions sono stati venduti ad un prezzo addirittura sei volte superiore al prezzo minimo consigliato.
Prima di tutto però abbiamo verificato che il suo contratto di affitto riportasse il solo “divieto di subaffitto” che legalmente si interpreta come “divieto di subaffitto totale”. Ad ogni nuovo ospite però Michele è tenuto a darne comunicazione al padrone di casa, che le prime volte ha mostrato sorpresa a queste segnalazione ma ha riconosciuto che non poteva opporsi alla cosa ed ora, appurato peraltro che non ne riceve alcun danno, non ci fa più caso. Lo abbiamo quindi convinto, dimostrandogli che era nel suo assoluto interesse, ad uscire dal “lato oscuro della Forza” aprendo in Comune noi stessi, con la sua delega, la sua CAV non imprenditoriale e la stessa registrazione all’ufficio alloggiati della Questura.
Numeri ( e leggi) alla mano gli abbiamo dimostrato che il costo in tasse ed in maggiori impegni gestionali è ridicolo rispetto alle multe che prima o poi in questa attività comunque molto più visibile di quanto non sembri, sarebbero state sicure, oltre all’aspetto penale della mancata segnalazione in questura degli ospiti. Checkin e Pulizia non sono stati un problema, i primi affidati agli stessi vicini di casa/ amici di sempre dei tempi della scuola che per uno spritz o una pizza alla prima occasione aspettano il cliente a casa propria e gli danno le chiavi, in alcuni casi per l’orario serale sono state affidate al Pub sotto casa senza alcun problema né scandalo da parte dell’ospite. Le pulizie poi continua a farle la stessa persona di sempre che tutti i lunedì mattina rigoverna la casa da cima a fondo. L’arte di questo lavoro è la sua semplicità e coerenza rispetto alla vita di sempre indipendentemente da AIRBNB, riuscire a non perdere questa forma è il primo consiglio che diamo ai nostri associati. Il secondo è che gli amici, i vicini di casa e lo stesso bar che ci conosce sono una risorsa molto migliore di una agenzia, ed infinitamente più economica.
L’unica incombenza rimasta a Michele è l’inserimento su AlloggiatiWeb dell’anagrafica Ospiti, ma dal prossimo luglio anche questa sarà a carico dell’Associazione. Il nostro Channel manager sarà infatti integrato con il Check-Alloggiati che in pratica gestisce da sé la richiesta e l’archiviazione dei dati per inviarli in Questura il giorno esatto dell’arrivo al vostro posto.
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