Per non rinnovare il dolore della perdita vissuta negli ultimi vent’anni dal turismo italiano nella buona occasione dell’avvento di Internet e della prenotazione alberghiera online, invitiamo i nostri Host a concentrarsi sullo scenario altrettanto inaspettato della forte crescita negli ultimi 24 mesi della domanda di appartamenti privati in affitto breve.
Escludiamo subito qualunque merito specificatamente italiano che non sia il suo storico appeal internazionale, perché questa trasformazione trascinata dalla Sharing Economy è un evento assolutamente e totalmente globale. Da parte nostra mettiamo certamente la disponibilità (finalmente) a trasformare cultura e commercio seguendo la corrente, ma siamo in buona compagnia con tutti gli altri Paesi europei americani e sudamericani, l’Australia, la Nuova Zelanda, la Russia, l’India, il Medio Oriente….
Al di sopra di questa buona volontà diffusa tra gli Host italiani, si ode però un brusio sempre più forte e ripetuto in una eco continuo di domande tecnico/legali che non trovano risposte soddisfacenti nei blog di nicchia e di settore spuntati un po ovunque. Né la parcellizzazione regionale della normativa aiuta a far chiarezza. Le risposte in tale scenario si fanno complesse e si trovano giocoforza negli studi di tecnici ed avvocati ai quali lasciamo il compito di fare chiarezza sullo stato dell’arte della normativa in questo campo. La nostra Associazione Host dell’Ospitalità residenziale Italiana risponde alle domande di ogni socio in forma scritta, tenendo in considerazione la città del soggetto ed il suo stato effettivo di Host ritornandogli quindi certezza e sicurezza di azione.
Placato il brusio voglio disegnare brevemente lo scenario sul quale ognuno di noi deve riflettere per cercare una volta tanto “insieme” di non perdere nuovamente l’opportunità unica che ci viene offerta da questa domanda in forte crescita di Ospitalità Residenziale Italiana. Questi sono i tre moduli che rappresentano in qualche modo “il Manifesto” del nostro movimento:
- Prendere consapevolezza della normativa
- Prendere consapevolezza del modello economico
- Prendere consapevolezza del modello commerciale
Prendere consapevolezza della normativa
Stupirò per brevità in una materia che in questo febbraio 2016 sembra il labirinto del diritto, ma ho motivo di credere che molta di questa confusione sia volutamente alimentata da chi ha interesse a portare ai tempi supplementari la partita per provare a vincerla magari alla lotteria dei calci di rigore. La mia consapevolezza da architetto dice che qualunque abitazione a maggior ragione se residenziale necessita per essere tale di certificazioni “legali” per impianto elettrico, idraulico e gas, intendendosi perciò che vengono rilasciate da professionisti abilitati i quali se ne assumono la non indifferente responsabilità facendosi peraltro pagare adeguatamente i lavori fatti per adeguare detti impianti. Questo esaurisce qualunque normativa tecnica relativa all’immobile senza possibilità di eccezione alcuna: se in base a queste norme posso abitarci io può farlo il mio locatario. Qualunque altra osservazione è solo polemica: accesso disabili, ASL, prevenzione incendi ed altre amenità sono improponibili perché se ritenute essenziali devono adeguarsi ad esse tutte le abitazioni senza alcuna eccezione.
La necessità di riconoscersi “operatori professionali” è già regolata dal limite quantitativo dei tre appartamenti e mi sembra del tutto congruo che superandolo si debba gestire l’attività seguendo un modello aziendale, il limite di quantità “temporale” inteso come mesi/ settimane di affitto è invece risibile e privo di logica teorica, pratica ed applicativa. L’area fiscale è già perfettamente coperta e documentata dalla legge esistente e non necessita di alcuna integrazione quanto piuttosto di essere rispettata sempre da tutti, ma questo vale anche per l’artigiano, il negoziante, l’albergatore… lo stesso affermiamo ovviamente per la tassa di soggiorno se ritenuta applicabile anche ai contratti di affitto.
Per quanto riguarda l’obbligo di segnalazione delle presenze alla pubblica sicurezza, si tratta di norma presente solo in Italia ed introdotta, vale la pena ricordarlo, negli anni del terrorismo non dell’IS ma delle “brigate rosse” quasi quarant’anni fa. In ogni caso le leggi vanno rispettate quindi basta stabilire una metodologia univoca di facile uso e darne comunicazione agli interessati.
La comunicazione in comune sbandierata come lo smascheramento degli abusivi è altrettanto risibile come minaccia quanto ragionevole come punto di arrivo di questo processo di crescita degli Host. Se oggi gli appartamenti non si mostrano con chiarezza di indirizzo dai portali è per l’ambiguità dello scenario che li circonda, dal condominio alla regione al portale medesimo che forse teme di essere saltato dal cliente. L’Host deve puntare al superamento di questa mascheratura ipotizzando magari addirittura una targa fuori dall’ingresso “Registro dell’Ospitalità residenziale Italiana” che certifichi il suo stato.
Prendere consapevolezza del modello economico
E’ necessario sapere sempre con chiarezza e precisione come la nostra proprietà viene venduta sul mercato e quali siano i nostri margini. Mi spiego meglio con un esempio, Expedia nel 2000 vinse la sfida del prezzo più basso sul mercato online perché acquistava dagli alberghi le camere a “prezzo netto” per poi rivenderle di volta in volta come le conveniva: un centesimo meno del concorrente piuttosto che al 50% più di quanto le pagasse all’hotel. Gli alberghi accettarono perché inizialmente il flusso di prenotazioni assicurato da Expedia applicando questo modello era elevato, la riduzione del ricavo era compensata dall’aumento di occupazione (e di prezzo di vendita). Nel lungo termine però questo ha portato tutto il mercato online ad adeguarsi allo spread più elevato tra il prezzo pagato all’albergatore e quanto invece dal cliente, elevando così la commissione al 19% medio attuale con punte al 30% ed oltre. Questo processo avvenne nella colpevole inconsapevolezza degli operatori che non compresero come il parametro significativo fosse il prezzo finale pagato dal cliente e non quanto entrava nel cassetto. Ciò significa che quando alcuni portali di intermediazione parlano di commissioni applicate all’Host del 3% stanno facendo il medesimo gioco del prezzo netto pagato all’Hotel, perché il valore che conta, l’unico numero da ricordare di questa partita, è il prezzo pagato dal cliente finale e niente altro, la differenza tra questo valore e quanto incassiamo realmente è il costo del sistema che dobbiamo andare a considerare nelle nostre riflessioni commerciali e nei nostri conti.
Un appunto sui costi di checkin/ out e pulizia quando non sostenuti direttamente dall’Host o affidati alla medesima agenzia che affitta l’appartamento: sui contratti a brevissimo termine dei due/ tre giorni questi costi incidono in maniera elevata, occorre riflettere se in questo caso l’interesse dell’agenzia e quello del proprietario coincidano, perché l’una ha vantaggio a più contratti brevi quindi a mantenere prezzi competitivi su questi moduli di affitto, mentre il proprietario avrebbe vantaggio da una strategia esattamente opposta di prezzi elevati sul breve e scontati sul medio termine.
Prendere consapevolezza del modello commerciale
Fate una prova dalle pagine del primo operatore mondiale di prenotazione alberghiera booking.com: effettuate una ricerca per un albergo a Milano richiedendo due camere per due adulti, nel risultato selezionate quindi dal menu l’elenco per prezzo o per giudizio del clienti, vedrete che le prime pagine sono dominate dall’offerta di appartamenti. In prevalenza si tratta di appartamenti acquisiti attraverso Villas il portale di affitti brevi comprato da booking.com, così come Expedia ha acquistato Homeaway e Tripadvisor ha preso Flipkey. Si tratta di investimenti di miliardi di dollari/ euro che ci danno la misura macroeconomica di questo processo planetario che chiamiamo Sharing Economy nell’Ospitalità Residenziale. Sedersi a questo tavolo e partecipare al gioco è una occasione unica da sfruttare con attenzione e competenza. Mi permetto a riguardo pochi consigli o spunti di riflessione:
- l’obiettivo assoluto ed indiscutibile è vendere direttamente al cliente senza commissioni di sorta, quindi approfittiamo di tutte le occasioni possibili per promuovere una nostra pagina Facebook che presenti l’appartamento ed affittiamo da lì
- un solo portale non copre nemmeno metà della domanda mondiale, documentiamoci quindi sulle opportunità offerte da tutte le piattaforme di affitto breve: quelle generaliste, quelle leader, quelle di vacanza, di lusso, di nicchia ecc…
- gestire più canali di vendita per un appartamento significa rischiare l’overbooking ogni ora, esistono strumenti che per pochi centesimi al giorno lo fanno al vostro posto.
Questa è una partita molto più grande di noi, giocarla da soli o da dilettanti significa perdere la prima buona occasione di questo secolo che si annuncia avaro di promesse e di risorse, giochiamola insieme!
Il presidente dell’Associazione Ospitalità Residenziale Italiana
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